현물출자로 부실 위험 막는다
토지주 참여 유도로 구조 개선
[천지일보=이우혁 기자] 정부가 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 자금 조달 방식을 개편해 부실 가능성을 줄이고 개발 안정성을 높이는 방안을 발표했다. 이번 개편안의 핵심은 PF 프로젝트에 참여하는 개발자의 자기자본비율을 현행 2~3% 수준에서 20%로 상향 조정하는 것이다.
정부는 14일 경제관계장관회의에서 부동산 PF 제도 개선 방안을 관계부처 합동으로 발표하며, 자기자본비율을 높이기 위해 ‘현물출자’ 방식을 도입하겠다고 밝혔다.
현물출자는 토지 소유자가 유휴 토지를 개발 프로젝트에 출자하고, 개발 후 발생하는 이익을 분배받는 방식이다. 이 방식은 미국에서 1992년 도입된 ‘업리츠(UPREITs)’ 모델을 기반으로 하며, 현물출자 시 양도차익에 대한 과세를 유예해 토지 소유자들의 참여를 유도하는 것이 목적이다.
국내 부동산 PF 시장은 주택 공급과 건설 투자의 주요 자금 조달 수단으로 사용되고 있으며, 작년 12월 기준 약 230조원에 이른다. 하지만 현재 국내 PF 구조는 일본 등 다른 국가에 비해 낮은 자기자본비율로 인해 부실 리스크가 높다. 국내 디벨로퍼들은 2~3%의 자기자본비율로 PF 대출을 실행하고, 이로 인해 고금리의 브릿지 대출에 의존하는 저자본 고보증 구조가 형성돼 있다. 이는 경기 불황 시 리스크가 시행사뿐만 아니라 건설사와 금융기관으로 확산될 수 있는 문제로 이어진다.
정부는 중장기적으로 자기자본비율을 20% 이상으로 상향하기 위해 현물출자 방식을 적극 장려할 계획이다. 조세특례제한법 개정을 통해 현물출자 시 발생하는 양도차익에 대한 과세를 이연하는 방안을 추진할 예정이다. 이렇게 되면 토지주는 리츠(REITs) 구조로 PF 사업에 참여할 수 있으며, 개발이 완료되거나 수익이 발생할 때 이익을 분배받게 된다. 이러한 방식은 브릿지 대출에 대한 의존도를 낮추어 금융 부담을 줄이고 사업 안정성을 높일 것으로 기대된다.
정부는 자기자본비율이 20~40% 수준으로 상승하면 브릿지 대출 없이도 사업비 절감과 분양가 인하 효과가 나타날 것으로 전망하고 있다. 또한, 높은 자기자본비율을 유지하는 사업장에는 PF 보증 수수료를 인하하고, 은행과 보험사의 장기임대주택 사업 참여를 촉진하기 위해 관련 법령을 개정할 방침이다.
이 외에도 PF 대출 연체율 수준에 따라 위험가중치와 충당금 규제를 강화하고, 부동산 PF에 대한 대규모 신용공여와 익스포져 한도 규제도 검토 중이다.
국토부 관계자는 “이번 개편은 PF 사업에 자기자본비율을 높여 디벨로퍼의 재정적 안정성을 강화하고, 부동산 PF 사업 구조를 개선하는 첫걸음”이라며 “자기자본비율이 낮은 PF 사업의 문제점을 보완하고 개발자의 체력을 키우는 데 중점을 뒀다”고 밝혔다.