김대종 세종대 경영학부 교수
지난 8월 아파트 가격이 급등하게 되자, 정부는 NH농협에 모든 부동산 관련 대출 중단을 명령했다. 전세입자와 생애 최초 구입자 등 실수요자를 포함한 모든 대출을 중단했다. 아파트 가격은 수요와 공급에 의해 이뤄져야 한다. 그러나 지난 4년간 정부는 아파트 공급을 줄이는 정책을 폈다. 서울에서 재건축을 해야 하는 곳은 400여곳이지만, 대부분 불허됐다. 정부가 재건축을 거절한 이유는 재건축을 허가하면 아파트 가격이 오른다고 본 것이다.
그러나 재건축 불허가 장기간 공급 축소로 이어져 가격 급등을 불러왔다. 일반 국민들은 농협에서 대출을 못 받게 되자 풍선효과로 다른 시중은행으로 몰려들었다. 또한 정부가 다른 규제대책을 내놓을까 두려워 마이너스 통장 개설이 크게 늘었다. 국민들이 은행에서 대출을 못 받으면 제2금융권 또는 사채시장으로 몰려가게 된다. 정부규제는 오히려 더 큰 부작용을 가져온다. 일반 사채시장에서는 불법으로 연 100%에서 3000%까지 높은 이자를 받는다. 정부 정책은 일관성과 예측가능성이 있어야 한다. 정부 정책이 농협처럼 일방적으로 갑자기 대출을 중단하게 해서는 안 된다. 2007년경에도 부동산 가격이 급등하자 정부가 대출 중단이란 대책을 냈지만, 하루 만에 다시 재개했다. 그 이유는 당시에도 실수요자 피해가 너무 컸기 때문이다.
서울 아파트 가격은 평균 10억원으로서 대출을 받지 않고서는 구입하기가 불가능하다. 일반 국민이 평균 급여를 한 푼도 쓰지 않고 17년을 모아야 서울아파트를 한 채 마련할 수 있다. 이와 같이 아파트 가격이 하늘 높은 줄 모르고 계속 상승 중이다. 부동산 정책 대안은 다음과 같다.
첫 번째, 기준금리를 올리는 것이다. 한국의 기준금리는 현재 0.75%로 8월 26일 0.25%p를 올렸다. 전 세계에 신흥국 중 터키의 기준금리는 19%다. 브라질은 금년에만 기준금리를 네 번 올려 5.5%다. 정부가 부동산 가격을 잡는 방법도 기준금리를 서서히 올려서 연착륙을 유도하는 것이 좋다. 미국은 2021년 12월경부터 테이퍼링을 실시할 예정이다. 테이퍼링은 자산매입을 축소하고 달러를 환수하는 것이다. 코로나로 인해 미국은 전 세계에 달러를 풀었다. 그러나 2021년 8월 미국의 물가가 5.4% 급등하면서 달러 회수가 논의되고 있다. 한국의 기준금리 인상은 1800조원의 가계부채, 집값 급등, 물가인상을 막기 위한 것이다. 한국은행은 내년까지 코로나 이전 수준인 1.25%까지 기준 금리를 올릴 것이다. 환율도 1176원으로 급등하면서 제2의 IMF 외환위기 우려가 증가하고 있다. 2008년에도 미국 테이퍼링으로 환율은 1600원까지 상승했다. 한국의 국제금융 현황도 심각하다. 한국 단기외채비율은 약 30%로 높다. 아르헨티나는 6번째 IMF 구제 금융을 받고 있다. 2021년 환율이 급등하고 달러가 부족한 국가는 한국을 포함해 터키, 인도, 인도네시아, 브라질, 그리고 남아공이다. 정부는 미국의 달러회수와 기준금리 인상에 선제적으로 대비해야 한다. 금년 말 만료되는 한미통화스와프를 연장하고, 외환보유고를 확대해야 한다.
두 번째는 아파트 공급을 증가하는 것이다. 아파트는 공급탄력성이 매우 낮다. 공급탄력성이라고 하는 것은 필요할 때 얼마나 빨리 생산할 수 있는가를 말한다. 공산품과 다르게 아파트는 공급하는 데 10년 정도 걸린다. 일반 재화는 공급자가 마음만 먹으면 생산할 수 있다. 그러나 아파트는 공급하는 데 최소한 10년 걸리는 아주 특수한 재화이다. 따라서 정부가 지금부터라도 지속적으로 아파트를 공급한다면, 부동산 가격을 잡을 수 있다. 현 정부가 아파트에 수요와 공급을 모두 막는 방법으로는 아파트 가격을 막을 수 없다.
셋째는 시장경제에 맡겨 해결하는 것이다. 미국도 금년에만 부동산 가격이 20% 급등했다. 이에 미국은 달러회수를 시작하고 2022년부터는 0%인 기준금리를 올린다. 미국은 부동산 가격 급등에도 불구하고 시장 개입은 하지 않겠다고 선언했다. 부동산 가격을 잡는 방법은 미국처럼 시장경제에 맡겨두고 수요와 공급에 의해 가격이 결정하게 해야 한다. 정부가 8월에 시작한 대출 총액 제한 등의 규제는 없애야 한다.
은행은 자율적으로 대출을 하고 상환을 잘 받고 있다. 정부의 시장개입은 가격왜곡을 가져와 아파트 가격을 더 올리게 될 것이다. 정부는 국제금융 상황에 발맞춰 기준금리를 서서히 올려 연착륙을 유도하는 것이 가장 좋다.