정부의 다주택자 ‘징벌적 중과’ 시행… 관건은 ‘실효성’

[천지일보=이우혁 기자] 다주택자들에 대한 징벌 수준의 양도소득세와 종합부동산세 중과가 1일부터 시행에 들어갔다. 또 ‘임대차 3법’의 마지막 퍼즐인 전월세 신고제도 이날부터 시행된다. 다주택자들에게 세금을 크게 물리는 ‘극약 처방’이 내려진 가운데 ‘정책의 실효성’을 두고 전문가들의 의견이 분분하다.

◆부동산정책 어떻게 흘러왔나

정부는 그간 공공주도의 주택공급정책을 펼치면서 부동산세를 늘리거나 다주택자의 거래에 페널티를 부여하는 등 규제정책을 펼쳐왔다.

주택을 공급하는 방법은 2가지가 있다. 주택을 짓거나, 빈 매물이 시장에 나오는 방법이다. 정부가 공공주도로 주택을 짓고 있으니 이는 시간이 지나면 해결될 것이다. 다만 주택건설은 짓는 데 통상 2년 이상의 시간이 소요됨에 따라 그동안 매물이 부족해 가격이 오르는 현상은 막을 수 없다.

이에 정부는 다주택자들의 주택매물을 내놓게 하는 방법으로 ‘부동산세 증세’를 선택한 것이다. 일부 전문가들은 ‘감세’를 통해 다주택자들이 이익을 노리게 하는 방법으로 물량을 풀어야 한다고 주장하지만, 정부는 ‘증세’를 선택했다.

정부가 증세를 선택했지만 이렇다 할 실효성은 얻지 못했다. 한국부동산원, KB리브부동산 등 통계에서도 이를 반영하듯, 정부의 부동산정책 발표될 때마다 서울지역 아파트 매매시장에선 거래량이 급감하는 ‘거래절벽’ 현상이 발생했다. 아울러 아파트 가격은 ‘천정부지’로 치솟고 있다.

잇따른 부동산 가격의 오름세에 사람들이 시세차익을 노리고 대출을 받아 부동산을 사는 ‘패닉바잉’이 나타나는가 하면, 불안정한 부동산시장 상황을 반영하듯, 여당은 지난 4월 재·보궐 선거에서 참패하게 됐다.

내년 대선을 앞두고 이날부터 시행되는 여당의 종부세, 양도세 증세 등의 부동산정책은 사실상 앞으로 부동산 시장의 흐름을 결정하는 중요한 역할을 한다.

업계 전문가들은 이를 두고 엇갈린 의견을 내놨다. 부작용을 겪을 거라는 것에는 공감하지만, 이후에 대비책이 있어 결국엔 안정화될 거라는 의견과 부작용이 계속 이어질 거라는 전망이다.

◆“부작용 있어도 결국 안정될것”

부동산평가업체 리얼하우스 김병기 팀장은 “시행 초기에는 부작용을 겪겠지만 점차 안정화가 될 것”이라고 전망했다. 규제 시행 전에는 임대인들이 보증금을 올리는 등 부동산정책이 전월세 가격 상승을 견인하는 기폭제 역할을 했지만, 전월세 상한제 등의 안전장치가 있어 추후에는 결국 안정화가 될 것이라는 주장이다.

아울러 전월세 신고제에 대해선 “음지로 숨어버린 주택임대사업을 양지로 끌어 올리는 꼭 필요한 정책”이라고 평가했다. 지난해 주택 임대사업자 제도가 폐지됨에 따라 투명성이 사라져 버린 임대 시장에서 전월세 신고제는 임대인의 편법으로부터 임차인의 권익을 보호하게 될 것이라는 게 김 팀장의 설명이다. 추가로 신고제의 영향으로 시장이 투명해지면, 아파트 실거래가처럼 임대 가격도 통계가 생겨 임대인들이 보다 합리적인 선택을 하는 데 도움이 될 것이라고 부연했다.

◆“매물↓가격↑ 가속화될 것”

김대종 세종대 경영학부 교수는 “이번 부동산정책으로 시장에는 큰 부작용이 오게 될 것”이라고 전망했다. 국민이 가장 선호하는 주거 형태는 아파트다. 아파트는 특성상 공급이 수요에 민감하게 대처하는 공급탄력성이 떨어지기 때문에 수요에 따라 바로 공급을 늘릴 수 없다. 정부가 공공주도의 주택공급을 추진 중이지만 이는 전체 수요의 3%밖에 안 되고 그마저도 최소 2년은 걸리니, 임대차 3법과 맞물려 집값이 급격히 오르고, 매물도 줄어들 것이라는 게 그의 설명이다.

김 교수는 “미국에선 정부가 부동산시장에 개입하게 되면 가격에 왜곡이 발생하기 때문에 개입을 자제하는 반면, 문재인 정부는 시장경제에 맡기지 않고 직접 개입해 부동산 가격이 크게 오르고 있다”고 주장했다. 그는 “정부의 공공주도의 공급은 전망이 밝지 않지만, 오세훈 서울 시장이 민간 주도의 공급과 재개발을 추진하고 있어 아직은 희망이 있다”고 부연했다.

◆“임대 보증금 크게 요동칠것”

권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “전월세 신고제로 당장의 큰 영향은 없을 것”이라면서도 “보증금이 크게 요동칠 가능성이 있다”고 전망했다. 임대인의 소득이 양지로 올라옴에 따라 국민연금, 의료보험 등의 지출이 늘고, 임대인들이 월세나 전세를 준월세나 준전세로 전환하는 등 임대 시장이 불안정해질 것이란 주장이다.

준전세는 월세 계약의 보증금이 월세의 240배를 초과하는 경우, 준월세는 보증금이 월세의 12배 이상 240배 미만을 말한다.

권 교수는 “임대 시장이 불안정해짐에 따라 매매시장에도 적지 않은 영향을 줄 것”이라고 부연했다.