서울아파트 전세가율 1년째 상승세… “전세 상승 폭 영향”

[천지일보=이우혁 기자] 치솟는 아파트값에 최근 서울아파트 전세가율 상승세가 1년째 지속되고 있다. 전세가율이란 매매가 대비 전세가 비율로 전세가율이 높을 경우 갭투자가 쉬워져 거래량이 급증하는 등 부동산시장의 투기 수요를 자극할 수 있다.

또한 전세가율이 70%대인 다세대·연립주택 등 ‘빌라’를 중심으로 한 전세사고 규모도 올해만 벌써 3조원에 달했다.

19일 KB부동산에 따르면 지난 7월 서울 아파트 전세가율은 53.9%다. 표본 개편이 있었던 지난 2022년 11월(53.9%) 이후 1년 8개월 만에 최고 기록이다.

서울 아파트 전세가율은 금리 인상 이후 전셋값이 급락하고 역전세난이 심화하면서 지난해 4월 50.8%까지 떨어지기도 했다. 하지만 이후 아파트값과 전셋값이 함께 오르면서 지난해 7월(50.9%) 이후 올해 7월까지 1년째 상승세가 지속되고 있다.

부동산 업계 관계자들은 ‘최근 전세가율이 오르는 원인’과 관련해 “매매가 상승 폭보다 전세가 상승 폭이 더 크기 때문”이라고 설명했다.

실제로 KB부동산 통계를 보면 올해 7월까지 서울 아파트 매매가는 누적 0.02% 오르는 데 그쳤지만 전셋값은 3.79% 상승했다. 한국부동산원 조사에서도 같은 기간 서울 아파트값은 1.75%, 전셋값은 3.10% 올랐다.

이에 행정구별 전세가율은 강북구가 62.0%로 가장 높고, 중랑구(61.6%), 금천구(61.4%), 성북구(61.0%), 관악구(60.4%), 은평구(60.2%) 등에서 60%를 넘었다. 고가 아파트가 많은 강남(42.7%)·서초(47.2%)·송파구(46.5%) 등 강남 3구의 50%를 밑도는 것과 차이가 있다.

통상 전세가율이 오르면 ‘갭투자’ 수요가 늘어난다. 갭투자란 전세보증금과 자기 자본금 일부를 통해 주택을 사들이는 방식으로 부동산 상승기 때 시세차익을 얻을 수 있다. 다만 집주인에게 현금이 없기 때문에 집값이 떨어지거나 전세 기간이 끝날 경우 보증 사고로 이어질 가능성이 있다.

특히 최근 서울 아파트 거래량이 급증한 원인 중 하나로 전세가율이 높아진 결과라는 분석도 제기된다. 지난 6월 서울 아파트 거래량(계약일 기준)이 약 7500건에 달하고 7월 거래량도 벌써 8천건에 육박한다.

다만 현지 공인중개사들은 현재의 거래량 증가는 과거 부동산 급등기와는 다르다고 설명했다. 실제로 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 서울 아파트 갭투자 비중은 2019년 6월 최고 27%에 달했으나, 지난해와 올해 초는 10%대 초반 내지 한 자릿수 수준에 그쳤다.

아파트값의 전세가율이 오르는 가운데 전세가율이 평균 70%대인 다세대·연립주택 등 ‘빌라’를 중심으로 한 전세사고도 올해만 벌써 3조원 규모에 달했다. 사고 액수는 올해 2월부터 감소세였지만, 7월 들어 다시 늘고 있다.

한국부동산원 임대차 시장 사이렌에 따르면 서울지역 연립·다세대(빌라)의 최근 3개월 평균 전세가율은 4월 72.0%, 5월 72.0%, 6월 71.6%, 7월 70.0%로 집계됐다. 빌라 매매가격이 1억원이라면 전세가격은 7천만원이라는 뜻이다.

통상 전세가율이 80%를 넘으면 집을 처분해도 세입자가 보증금을 제대로 돌려받지 못할 가능성이 높기에 ‘깡통전세’로 분류한다.

이에 전세사고도 늘고 있다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올해 1∼7월 전세보증금 반환보증 사고 건수는 1만 4250건으로 사고액은 3조 818억원이다. 월별 사고액은 올해 2월 6489억원을 정점으로 4개월 연속 감소하는 모습을 보였으나, 6월 3366억원에서 7월 4227억원으로 다시 증가했다.

이에 올해 1∼7월 누적 전세 보증사고 규모는 지난해 같은 기간(2조 2637억원)보다 36.1% 증가했다. 아울러 올해 상반기에 HUG가 집주인 대신 전세사고 세입자에게 돌려준 돈(대위변제액)은 2조 4177억원에 달한다. 지난해 상반기(1조 6506억원)보다 46.5% 늘었다.