‘한국경제조사연구원’, 성남도시개발공사 설립부터 대장동 사업성 검토까지(종합)

[천지일보=이우혁 기자] 대장동 개발의 사업성과 성남도시개발공사(성남공사)의 설립을 검토했던 연구기관이 드러났다. 성남 소재의 한국경제조사연구원이다. 당시 연구원 총괄본부장 A씨는 친민주당 성향 ‘성남정책포럼’의 공동대표로 활동했다.

연구원은 성남공사 설립 타당성을 두고 “민간의 전문성이 도입된 성남공사의 설립이 절실하다”고 평가했다. 또 통상 6개월 이상 걸리는 대규모 재개발 사업 타당성 검토를 3주 만에 끝냈고, 원주민들에게 토지를 강제 수용할 수 있도록 성남공사가 50%를 초과한 지분을 출자해야 한다고 제시했다.

15일 국회 행정안전위원회 소속 국민의힘 최춘식 의원이 공개한 ‘성남도시개발공사 설립 타당성 조사용역 보고서’에 따르면 한국경제조사연구원은 “위례신도시, 대장동 도시개발 등 지속적이고 원활한 개발 사업을 위해 ‘민간의 전문성이 도입된 성남도시개발공사 설립이 절실하다”고 평가했다.

연구원은 지난 2011년 9월 성남시로부터 4390만원의 용역비를 받고 3개월 만에 보고서를 제출했다. 해당 보고서는 이재명 당시 성남시장(2011년 7월~ 2018년 3월)이 결재했다.

보고서는 성남시에 성남공사 설립에 50억원의 현금출자를, 사업자본금 2323억 6000만원을 배정하게 했다. 특히 2013년부터는 ‘분양수익으로 사업자본 대체가 가능할 것’으로 판단하는 등 수익성을 높게 평가한 것으로 추정된다.

또 위례신도시 개발, 대장동 개발, 동원동 산업단지 조성 등을 원활하고 지속적으로 추진하기 위해선 ‘민간의 전문성이 도입된 성남도시개발공사 설립이 절실하다’고 적시했다.

한국경제조사연구원은 성남공사뿐 아니라 대장동 사업에 대한 타당성 검토용역도 병행했다. 1조원이 넘는 사업이지만 단 3주 만에 처리했고, 구체적인 이익환수 규모도 빠져 ‘졸속 연구’라는 지적까지 받았다. 해당 보고서 역시 이재명 당시 성남시장이 결재했다.

대장동의 타당성 조사는 지난 2014년 12월 31일~2015년 1월 22일까지 3주 만에 이뤄졌다.

김병기 리얼하우스 팀장은 “사업성 검토를 초기부터 시작하려면 통상 6개월 소요되고, 한국토지주택공사(LH)가 추진하려다 그만둔 사업이라 관련 자료들을 넘겨받아도 최소 2달은 걸린다”며 “가설계뿐 아니라 실질적인 설계도 나와야 하는 만큼 3주 만에 보고서를 작성했다는 것은 이해하기 어렵다”고 말했다.

성남공사가 출자한 특수목적법인(SPC) ‘성남의뜰’을 통한 이익환수에 대한 구체적 분석은 물론 공동출자자를 검토하지도 않았다. 개발이익만 1280억원으로 산정했고 편익비용비율, 내부수익률 등을 통해 ‘사업추진 타당성 있음’으로 결론내렸다.

연구원은 보고서를 통해 도시개발사업의 경우 토지수용에 많은 기간이 소요되지만, 성남공사가 50%를 넘는 비율을 출자할 경우, 필요한 토지를 수용할 수 있다고 제시했다.

대장동 사업에선 성남공사가 50%+1주, 민간사업자가 50%-1주의 지분율로 사업에 참여해, 원주민의 토지를 강제 수용했다. 만약 성남공사가 참여하지 않았다면, 사업시행자는 토지의 2/3 이상을 소유하고, 토지 소유주 절반의 동의를 얻어야 사업을 진행할 수 있었다.

최 의원은 “일부 토지주들의 경우 시가 매매에 따른 기대이익이 존재하는데 성남도시개발공사에 의한 강제수용 방식으로 상대적인 재산피해를 본 사례들이 발생했다”며 “성남공사가 참여하는 공영개발 방식이 민간에게 갈 이익을 환수한다는 취지였지만 결과적으로 보면 토지 강제수용 방식으로 토지주들은 피해를 보고 화천대유 등 일부 지분 참여자들은 천문학적인 이익을 얻었다”고 지적했다.

보고서는 대장동 사업을 검토하는 과정에서 ‘자산관리회사(AMC)’를 둬야 하는 ‘프로젝트금융투자(PFV) 방식’을 추전했다. PFV는 부동산 개발 사업을 효율적으로 추진하기 위해 설립하는 서류 형태로 존재하는 명목 회사(페이퍼 컴퍼니)를 말한다. 성남공사는 대장동사업을 통해 PFV로 ‘성남의뜰’을 만들었고, AMC로 화천대유자산관리(화천대유)를 뒀다.

해당 보고서에는 ‘법과 감독기관으로부터 자유롭고 AMC를 둬야 하는 PFV 방식으로 사업을 추진하는 것이 바람직하다’는 의견이 포함됐다.

연구원의 당시 총괄본부장인 A씨는 지난 2010년 12월 조직된 친민주당계 ‘성남정책포럼’의 공동대표였다. 다른 공동대표는 이 지사의 최측근 더불어민주당 김병욱 의원이었다.

최 의원은 “이재명 지사가 성남시장으로 재직할 때 성남도시개발공사가 친민주당 조직의 대표를 맡았던 사람이 본부장으로 일하고 있는 연구원에 타당성 조사 용역을 맡겼다”며 “용역이 공정하게 계약되어 제대로 진행된 것인지 철저한 조사가 필요하다”고 지적했다.

아울러“토지 강제수용 사업방식으로 원주민들은 상대적 피해를 입고 화천대유 등 일부 세력은 막대한 이익을 남긴 대장동 개발사업의 시발점은 엉터리 타당성 평가”라고 강조했다.

한편 한국경제조사연구원은 ‘포천도시공사 설립 타당성 용역’에도 참여해 논란이 커질 전망이다. 현재 포천도시공사는 ‘대장동 모델’과 마찬가지로 민간사업자를 선정해 SPC를 설립한 후 공사 51%, 민간 49%의 지분으로 ‘내리도시개발사업’을 추진하고 있다.

또 대장동 사업이 막대한 이익을 거둔 것을 벤치마킹하는 사례도 늘어나고 있다. 의왕 백운지식밸리 사업은 의왕도시공사 등 공공이 50%+1주를, 김포 풍무역세권 사업은 공공이 50.1%, 민간이 49.9%의 지분을 갖고 있다. 또 성남 백현지구, 위례신도시 공동주택 개발사업, 의왕 장안지구 등에서도 유사한 형태로 진행 중이거나 진행됐다.