김대종 세종대 경영학부 교수
정부는 전세 사기로 인한 집 없는 서민들을 적극 보호해줘야 한다. 특히 서울 화곡동 등에서는 검찰과 경찰에서 적극 수사하지 않고 방치해 공소시효가 만료된 사례도 발견됐다. 수년 전 비슷한 전세 사기가 고소됐음에도 불구하고 수사를 하지 않아 피해가 확대된 것이다.
전세 사기 피해자들을 정부가 직접 나서서 보호해줘야 한다.
수원에서는 1100채를 임대해준 빌라왕이 사망하면서 200여명이 전세금을 돌려받지 못하고 있다. 인천에서는 주택 2700채를 차명으로 보유한 건축업자, 공인중개사 등이 전세보증금 200억대 사기 혐의로 경찰 수사를 받고 있다. 20~30대의 바지 사장인 빌라왕들이 잇달아 사망하면서 조폭 등 배후세력 의혹도 확대되고 있다.
전세 사기를 예방하는 몇 가지 방법이 있다.
첫째 전세보증금을 받기 위해 주택보증공사에 전세보험 가입을 하는 것이다. 그러나 수원 빌라왕의 사례처럼 집주인이 사망한 경우에는 계약을 해지할 방법이 없다. 그러나 전세보험은 전세금을 지키는 좋은 방안이다. 따라서 임차인은 집을 계약하기 전에 먼저 주택보증공사에 계약하려는 집이 보증이 가능한지를 물어야 한다. 보증공사에서 보험가입이 된다는 집만 전세 계약을 해야 한다.
둘째 계약서 작성 시 본인이 집을 계약한 이후 대출을 받거나 변동이 생기면 계약을 해지한다는 특약을 넣어야 한다. 전세 계약자가 전입하는 같은 날짜에 집주인이 대출받은 경우, 계약자는 전세금을 잃을 수 있다. 은행 대출은 접수 당일에 실효가 있다. 그러나 전세 전입은 다음날 효력이 있기 때문에 세입자가 불리하다. 따라서 특약을 넣어서 피해를 막아야 한다.
셋째 전세나 월세 임차인은 먼저 등기부등본을 확인해야 한다. 대법원에서는 부동산 사고에 대해 공인중개사와 세입자 책임을 5:5로 하고 있다. 대법원에서는 공인중개사의 말만 절대로 믿어서는 안 되고 스스로 등기부등본을 꼭 확인하라는 것이다. 등기부 등본에서는 무허가나 불법 건축물을 확인할 수 있다. 특히 인천 전세 피해자들은 대출이 있는 집을 계약함으로서 피해가 컸다. 선순위 대출과 세금체납이 있는 집은 전세를 피해야 한다. 정부도 국민들에게 기본적인 금융지식과 함께 등기부등본 발급 받는 법과 보는 법 등을 가르쳐야 한다. 등기부등본 발급비용은 천원이다. 전국 어디에서나 등기부등본을 발급받아 소유권과 대출금 등 많은 것을 파악할 수 있다.
넷째 공인중개사 한 군데만 방문하지 말고, 최소한 여섯 군데 이상의 공인중개사를 방문해 시세를 파악해야 한다. 세 군데 공인중개사무소에서는 빌라를 판다고 이야기하고, 나머지 세 군데에서는 빌라를 매입한다고 말해 시세를 파악해야 한다.
아파트는 전세보증금과 선순위 대출금을 합해 70% 미만으로 해야 한다. 빌라는 대출금과 보증금의 합계가 50% 이하가 돼야 한다. 그 이유는 아파트는 경매로 넘어갔을 경우 시세의 80%에 낙찰이 된다. 빌라는 경매에서 50% 정도에 낙찰된다.
다섯째 세입자는 전세보다는 월세로 입주하는 것이 좋다.
미국에는 전세라는 제도 자체가 없다. 미국의 경우 보증금은 월세 한 달치이다. 우리나라에서도 전세 위주가 아니라, 월세로 입주 한다면 이와 같은 큰 피해가 없을 것이다. 최근 은행 담보대출금리가 8%로 오르면서, 월세 비중도 40%까지 늘어났다. 가급적이면 월세로 입주해야 한다.
전세 사기는 아파트보다는 대부분 빌라에서 이루어진다. 아파트는 주변 시세가 나와 있지만, 빌라는 정확한 시세를 알 수가 없다. 따라서 건축업자와 공인중개사, 중개보조원들이 공모를 해 가격을 부풀리는 것이다.
매매 가격이 2억원인데, 시세를 모르는 전세입자는 2억 2000만원에 계약하는 것이다. 따라서 세입자는 보증금을 소액임차보증금 2천만원으로 낮추고 월세가 안전하다.
결론은 전세보험 가입, 등기부등본 발급, 전세보다는 월세로 얻을 것, 빌라 전세는 시세의 50% 이하로 할 것, 최소한 여섯 곳 공인중개사무소를 방문해 정확한 시세를 파악할 것 등이 전세 사기를 피하는 방법이다.