[경제인사이드] 부실 PF에 ‘악화일로’ 걷는 부동산… 건설·금융권, 대책 물색 ‘분주’

[천지일보=이우혁, 이재빈 기자] 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실화가 악화일로로 가고 있다. 태영건설 ‘워크아웃(기업구조개선작업)’ 사태로 상황이 악화하자 건설·증권사 등 관련 업계에선 PF 위기 대책을 물색하는 데 한창인 분위기다.

부동산 PF는 경기가 상승세를 탄 지난 2017년을 기점으로 늘어나기 시작했다. 이때 지난 2020년까지는 일정 규모를 유지하고 있었다. 하지만 코로나19 팬데믹이 발발하고, 대응을 위한 저금리 기조가 시작된 지난 2021년 이후 규모가 급격히 불어났다.

이런 가운데 이듬해부터 시작된 금리 인상은 건설업계의 금융비용 증가를 불러왔다. PF의 수익성이 저하하고 건설사들의 재무 부담이 증가해 부실화가 진행되기 시작한 것이다. 태영건설 워크아웃 사태가 대표적인 사례다.

◆“집은 안 팔리고, 자재는 비싸지고”

현재 부동산 경기는 경기 침체에 따른 미분양 증가, 원자재 가격 상승으로 인한 공사비용 증가, 금리 인상 여파 등으로 먹구름이 짙어지는 상황이다.

22일 국토교통부에 따르면 지난해 12월 주택 미분양은 전월 대비 7.9% 늘어난 6만 2489세대다. 주택부문 이익률이 감소하면서 건설사들의 평균 자기자본이익률(ROE)도 줄었다. 주택부문 이익률 부진에 건설사 평균 ROE는 지난 2020년 말 기준 12.1%에서 지난 7일 9.0%로 떨어졌다.

미분양 수가 늘어남에 따라 매매 거래량도 줄었다. 상업용 부동산 기업 부동산플래닛의 국토부 실거래가 자료 분석에 따르면 지난해 전국 부동산 매매 거래량은 총 100만 6019건이다. 지난 2022년(110만 2854건)보다 8.8% 감소한 수치다. 이는 국토부가 실거래가를 공개한 지난 2006년 이후 가장 작은 규모기도 하다.

공사비 상승의 경우 한국건설기술연구원의 건설공사비지수에 따르면 지난해 12월 기준 153.26으로 1년간 3.2% 올랐다. 앞서 지난 2020년 말 121.80이던 지수는 지난 2021년 14.0%, 2022년 7.0% 상승한 바 있다.

코로나 기간 중 늘어난 러시아·우크라이나 전쟁 등으로 주요 원자재 가격이 크게 상승한 영향이다. 이는 같은 기간 소비자물가지수 상승률 12.3%보다 2배가량 높다. 이외에도 건설업 종사자 평균 임금은 지난해 6.7% 상승했다. 

또 한국은행은 지난해 건설수주가 감소한 영향으로 올해 건설투자가 1.8% 감소할 수 있다고 전망했다. 지난해 전망치(2.7% 증가)보다 크게 줄었다. 

금리 인하도 요원한 상황이다. 금리 인하는 대표적인 부동산 거래 촉진 조건 중 하나다. 이외에도 다른 건설사와 증권사의 손실 사례도 발생하면서 PF 부실 문제는 쉽게 가라앉지 않을 분위기다.

◆17년 만에 건설사 폐업 ‘최다’

부동산 불경기 여파는 건설업계 관련 각종 지표에서 드러나고 있다. 국토부에 따르면 지난해 폐업한 건설업체 수는 1948곳이다. 지난 2006년 이래 17년 만에 최대치다. 또 올해 2월 18일까지만 해도 565곳이 폐업했다.

건설사 부도도 속출하고 있다. 건설산업지식정보시스템에 따르면 올해 금융결제원 당좌거래 정지 기준 부도난 건설업체는 1월 3곳, 2월 2곳 등 총 5곳이다. 지난해(2곳) 대비 2배 이상이며, 10곳으로 집계됐던 지난 2019년 이후 최대치다.

수익 감소에 따른 건설업의 대출 연체율의 상승도 눈에 띈다. 지난 2022년에서 2023년 사이 연체율이 2배 넘게 뛴 사례도 나왔다. KB 신한 하나 우리 등 4대 금융지주의 ‘2023년 경영 실적 자료’에 따르면 신한은행의 지난해 건설업 대출 연체율은 0.79%다. 전년에는 0.34%였다. 

특히 중소 건설사에 한정하면 신한은행의 건설업 대출 연체율은 0.92%다. 같은 기간 하나은행은 0.17%에서 0.33%, 우리은행은 0.26%에서 0.39%로 상승했다.

건설업 근로자의 임금 체불도 전년보다 49.2% 급증했다. 임금체불에서 건설업이 차지하는 비율도 2020년 17.6%에서 지난해 24.4%로 꾸준히 늘고 있다. 지난해 기준 건설업 임금체불은 4363억원에 달한다.

채무 감당이 어려워지면서 법원의 포괄적 금지 명령(회생 절차를 정식으로 시작하기 전 채무자 자산을 모두 동결하는 조치)을 받는 기업도 속속 나오고 있다. 지난해까지 울산 내 토목건축업 1위를 3년 연속 차지했던 부강종합건설, 인천을 거점으로 삼은 영동건설 등 4곳이다.

◆건설업계, 위기 극복 안간힘

건설사들은 이 같은 악재를 타개하기 위해 여러 대책을 세우고 있다. 이마트가 최대주주인 신세계건설의 경우 최근 계열사의 지원으로 유동성 위기 돌파에 속도를 내는 모습이다. 지난 14일 신세계건설은 레저사업 부문을 계열사인 조선호텔앤리조트에 매각하기로 했다고 공시했다. 

매각대금은 1819억 6200만원이다. 신세계건설은 이번 조치와 함께 지난달 말 절차가 마무리된 영랑호리조트 합병이 반영되면, 지난해 말 953%에 달했던 부채비율이 400%대까지 줄어들 것으로 보고 있다. 신세계건설은 지난달에도 유동성 확보를 위해 이마트의 IT 계열사인 신세계아이앤씨와 금융기관을 통해 2000억원 자금 조달을 결정했다.

롯데건설은 이달 신한은행 등 5개 은행(1조 2000억원)과 키움증권 등 3개 증권사(4000억원), 롯데그룹 계열사(7000억원)가 참여한 총 2조 3000억원 상당의 펀드를 조성했다. 이를 통해 총 5조 4000억원 PF 우발채무 중 2조 3000억원은 3년간 장기로 연장됐고 올해 말까지 본 PF 전환과 상환으로 2조원을 해소할 계획이다.

이외에도 HDC현대산업개발, 코오롱글로벌, 한신공영 등을 비롯한 건설사들도 재무구조를 개선하거나 금융기관과 차환을 논의하는 등 부동산 침체 대응책을 마련하고 있다. 워크아웃을 신청해 현재 채권단 실사를 받고 있는 태영건설은 채권단으로부터 4000억원을 지원받기로 했다.

◆금융권도 ‘술렁’… 캐피털 연체금은 1조 돌파

금융권도 PF 문제로 시름하는 건 마찬가지다. 특히 저금리 시기 부동산 호황기 때 중·후순위 대출과 브리지론(토지 매입 전 단기대출)에 주력해 온 캐피털의 손해가 가장 크다는 통계가 나왔다. 

국회 정무위원회 소속 국민의힘 윤창현 의원실이 받은 금융감독원 자료에 따르면 캐피털 회사들의 부동산 PF 연체 잔액은 지난해 9월 말 기준 총 1조 1000억원으로 타 기관에 비해 가장 많았다. 이후 증권(8730억원) 저축은행(5000억원) 보험(5000억원) 등이 뒤를 이었다.

증권업계의 경우 PF 충당금과 해외 투자 관련 충당금 적립이 손실로 반영되면서 대체로 실적이 감소했다. 

금융투자업계에 따르면 하나증권은 지난해 순손실 2673억원, 영업손실은 3340억원을 기록하며 적자가 났다. 신한투자증권은 지난해 수익 1009억원을 내면서 4125억원이었던 전년 대비 75.5% 감소했다. 

이외에도 미래에셋증권은 순이익 2980억원으로 전년 대비 57.8%, 메리츠증권은 지난해 순이익 5899억원을 기록해 전년 대비 28.8% 감소했다. 키움증권은 순이익 4407억원으로 전년 대비 13.27% 줄었다. 하락한 기업 모두 부동산 PF 부실화 여파에 영향을 받았다는 분석이 나온다.

은행의 전체 대출 연체율도 올랐다. 국민은행은 0.16%에서 0.22%, 신한은행은 0.21%에서 0.26%, 하나은행은 0.20%에서 0.26%, 우리은행은 0.22%에서 0.26%로 일제히 연체율이 뛰었다.

부실채권 규모도 눈에 띄게 커졌다. 지난해 말 기준 4대 시중은행의 NPL 규모는 같은 기간 전년 대비 24.2% 늘어난 4조 2325억원을 기록했다. 역대 최대 규모였던 지난해 9월 말 3조 2863억원의 기록을 경신한 것이다.

◆충당금 적립 등 응급조치 진행

이에 따라 은행을 포함한 금융지주는 지난해 9조원에 가까운 대손충당금을 적립했다. 지난해 4대 금융이 쌓은 대손충당금은 8조 9260억원이다. 전년(5조 2079억원)보다 71.4% 늘었다. 세부적으로는 국민 3조 790억원, 신한 2조 2512억원, 하나 1조 7148억원, 우리 1조 8810억원 등이다.

몇몇 국내 증권사의 경우 회사채 발행에 나서고 있다. PF 부실에 대응해 유동성을 확보하려는 전략으로 풀이된다. 투자은행(IB) 업계에 따르면 최근 한국투자증권 현대차증권 한화투자증권 등이 회사채를 발행하기 위해 주관사를 선정했다. 

한국투자증권은 4000억~8000억원, 현대차증권과 한화투자증권은 1500억~4000억원 규모 회사채를 발행할 예정이다. 채권 발행액은 기관투자가를 대상으로 한 회사채 수요예측 결과에 따라 결정할 것으로 보인다.

앞서 회사채를 발행한 미래에셋증권의 경우 당초 3000억원을 발행할 예정이었으나, 수요예측 중 대규모 기관 자금이 몰리면서 4200억원으로 채권 발행액을 늘렸다. KB증권은 한 번에 약 8000억원을 발행했는데, 모집액 4000억원에 기관 자금이 1조원 이상 들어왔다. 삼성증권도 같은 시기 2000억원의 회사채 발행에 나섰다가 수요 급증으로 4000억원으로 늘렸다.

◆정부, 부동산 PF 교통정리 집중

정부는 국내 경제 위협 뇌관으로 부상한 PF 문제가 금융 불안으로 이어지지 않도록 부실 사업장 정리를 비롯한 대책을 세우고 있다. 

정부는 기업 자금 조달 및 유동성 지원을 위해 저금리 대출로 대환할 수 있도록 PF 대출 대환보증을 신설하고, 책임준공 의무에 대한 이행보증 및 비주택 PF 보증도 확대할 예정이다. 85조원 규모 시장 안정 프로그램을 운영해 부동산 PF 연착륙을 유도한다는 취지다.

금융당국은 부동산 신탁사 리스크 관리를 강화할 계획이다. 부실 사업장이 정리되는 과정에서 신탁사로 PF의 리스크가 전이될 수도 있으며, 신탁사 위기는 부동산 시장 경색으로 이어질 수 있다는 이유에서다.

금융감독원은 이달 초 14개 부동산 신탁사 최고경영자들을 소집해 신탁사들의 재무 건전성 관리를 강화하고 회사별 충당금 적립 실태를 일제히 점검한다고 밝혔다. 또 당시 함용일 부원장은 “우발채무 등 신탁 사업의 실질적 리스크가 순자본비율(NCR)에 제대로 반영될 수 있도록 현행 제도상 사각지대를 보완하겠다”고도 강조했다.

금융투자협회는 금융당국·건설업계 등과 조율하며 책임준공확약(책준) 업무처리 가이드라인 신설을 준비 중이다. 책임준공형 관리 토지 신탁 사업 시 신탁회사가 신탁계약서에 반영해야 할 사항을 가이드라인을 통해 정하고자 하기 위해서다.

가이드라인에는 신탁사 손해배상의 범위를 준공 지연으로 인해 대주가 실제로 입은 손해로 한정하고 손해배상 이행 시기를 명확히 규정하는 내용, 책준 이행 기간을 현행 6개월에서 보다 탄력적으로 적용할 수 있도록 하는 내용 등이 검토되고 있다.

부실 사업장을 신속히 정리하는 취지로 PF 사업장에 대해 일정 횟수 이상 만기연장 시 조건을 더 까다롭게 하는 방침도 검토 중이다. 대표적으로 채권액 기준 2/3 이상 찬성하면 만기연장을 할 수 있던 현행 기준을 3/4 이상으로 높이는 방안이 거론된다. 금융당국은 대주단 등과 협의를 거쳐 이르면 내달 중 협약을 개정할 계획이다. 아울러 금감원은 금융회사 건설업계 신탁사 등 각 업계를 대표하는 협회와 함께 PF 문제를 두고 논의할 방침이다.

이번 사태와 관련 이복현 금감원장은 PF가 경제 위기 뇌관임을 강조하면서 근본적인 해결에 나설 것이라는 의지를 표명했다. 그는 이달 초 서울 여의도 금감원 대강당에서 열린 올해 업무계획 브리핑 및 기자간담회에서 “올해부터는 고객의 이익을 외면하고 정당한 손실 인식을 미루는 등의 그릇된 결정을 내리거나 금융 기관으로서 당연한 책임을 회피하는 회사는 시장 퇴출도 불사하겠다”고 밝혔다.