[이슈in] “올해 부동산 ‘상고하저’ 전망”… 변수는 부동산PF 유동성 위기

[천지일보=이우혁 기자] 지난해 9월부터 부동산시장의 하락장이 본격화한 가운데 올해에도 침체 분위기가 계속될 수 있다는 전망이 제기됐다. 고물가와 전쟁 등 영향으로 금리가 낮아지기 어렵고, 공사비도 큰 폭으로 올랐다는 이유에서다.

특히 134조원을 웃도는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출이 주택 공급시장에 변수로 떠오른 만큼 정부의 모니터링과 감독이 필요하다는 지적이 나왔다.

8일 부동산업계에 따르면 국토연구원은 전날 서울 건설회관에서 한국건설산업연구원(건산연), 대한건설정책연구원, 한국부동산개발협회 등과 공동으로 ‘부동산 시장 현안 대응을 위한 릴레이 세미나’를 열고 이 같은 내용을 논의했다.

◆각종 지수 ‘하락’… 금리·공사비 영향

지난해 우리나라 주택시장은 침체 국면이 계속됐다. 2022년 7월을 기점으로 떨어지기 시작한 전국 주택가격은 지난해 1월 특례보금자리론 시행 발표 이후 낙폭이 둔화했지만 같은해 9월 일반형이 종료되며 다시 하락세로 돌아섰다.

아파트 매매가도 같은 흐름을 이어갔다. 한국부동산원 통계에 따르면 지난해 1~9월까지 수도권 아파트 실거래가는 9.41% 상승했지만 같은해 4분기 들어 약 3.5% 하락했다. 또한 지난해 12월 기준 수도권 아파트 거래량도 전월보다 19.8% 줄었다. 수도권 월간 거래량은 평년의 72.8% 수준으로 역대급으로 적다.

매수 수요도 얼어붙었다. 지난해 11월 기준 전국 매수우위지수는 23.1로 매수자가 매도자보다 적은 상황이다. 매수우위지수는 100을 기준으로 0에 가까울수록 매수자가, 200에 가까울수록 매도자가 적음을 의미한다.

주택 시장 침체에 영향을 준 가장 큰 요인에는 ‘기준금리’와 ‘공사비 인상’이 거론됐다.

금리와 관련해 지난 2021년 8월부터 10차례에 걸쳐 기준금리를 3.0%p 인상한 한국은행은 현재 3.5%에서 기준금리를 동결시켰다. 이에 물가상승이 둔화하고 있지만 속도가 빠르진 않고, 이스라엘-하마스 전쟁이 발발하면서 고금리가 상당기간 계속될 전망이다.

치솟은 공사비도 주택시장 침체에 영향을 주고 있다. 철근은 지난 2021년 철근 58.35~62.85%의 증가율을 기록한 뒤 하락하고 있다. 시멘트와 레미콘 가격도 2022년부터 지난해까지 25% 이상 뛰었다. 건설업 근로자의 평균 임금도 꾸준히 늘어 지난해 상승률은 6.71%로 집계됐다. 이에 주택 건설공사비지수는 지난해 1월 118.58에서 12월 152.47로 급증했다.

◆“올해 ‘상고하저’ 이어갈 듯”

내년 부동산시장 가격 흐름과 관련해선 “고금리로 추가 자금 유입이 어려운 만큼 하락장을 이어갈 수 있다”는 전망이 제기됐다.

김성환 건산연 부연구위원은 ‘2024년 부동산시장 동향 및 전망’ 발표를 통해 “은행의 대출 태도가 강화되는 한편 시장 기대에 비해 금리 인하 시기가 지연될 수 있어 부동산 시장으로 추가 자금 유입이 현실적으로 어렵다”면서 “주택 가격이 지난해에 비해 떨어질 전망”이라고 설명했다.

김 연구위원은 올해 연간 주택 매매 가격은 전국 기준 2% 하락, 수도권은 1% 하락할 전망이라고 설명했다. 전셋값은 전국적으로 2% 상승할 수 있다고 내다봤다. 주택 매수세 축소에 따라 추가 전세 수요 유입이 예상된다는 분석이다.

그는 “지난해 10월 이후 다시 하락세가 이어져 낙폭이 확대되는 추세”라고 설명했다.

김 연구위원은 “(정부의) 규제 완화책에 따라 매수 심리가 일부 회복됐지만 여전히 과거 대비 부담스러운 수준의 금리와 가격 수준, 경기 둔화 등 영향으로 시장이 부진한 만큼 거래 활성화가 지속되리라 기대하기는 어렵다”고 했다.

아울러 “올해 상반기 정치적 이벤트, 하락 전환에 시간이 소요돼 상대적으로 상고하저 흐름을 나타낼 전망”이라고 설명했다.

◆주요 변수는 ‘부동산PF 위기’

한편 올해 주택 공급의 주요 변수는 ‘부동산PF 유동성 위기’라는 데 의견이 모였다.

실제로 부동산PF 대출금은 3년 새 41조 이상 늘었다. 지난해 9월 부동산 PF 대출잔액은 134조 3천억원으로 2020년 말보다 41조 8천억원 증가했다.

김지혜 국토연구원 부연구위원은 “부동산 PF 대출을 통한 자금조달 범위가 토지비와 초기사업비에서 분양수입금 등을 제외한 필수사업비로 확대됐다”며 “공사비 갈등이 있는 사업장에 공공 컨설턴트가 파견돼 적정 비용 검증 등을 시행함으로써 사업이 장기간 단절되지 않도록 해야 한다”고 설명했다.

아울러 “해외 국가는 시행사가 20%가 넘는 자기자본 비율을 가지고 있어야 사업을 시행할 수 있다”면서 “이 같은 정책 마련과 PF 모니터링의 범위를 전 금융권으로 확대하는 한편 자금의 흐름과 용도를 살펴볼 수 있도록 지역·기업과 부동산 공급 사업의 공정 등 단계별 세분화가 요구되는 시점”이라고 강조했다.