[금융in] 원금보다 이자가 더 커진다… 주담대 금리 6% 우려에 서민·실수요자 부담

[천지일보=김누리 기자] 본격적인 금리 인상기에 접어들면서 차주들의 이자 부담이 불어나고 있다. 올해 들어 시중은행의 주택담보대출 금리는 5%대를 넘어 6%대를 목전에 두고 있다.

금융당국의 고강도 가계부채 관리 영향으로 은행들이 대출 금리를 연이어 올리면서 피해는 고스란히 서민 실수요자에게 돌아가는 모습이다.

◆기준금리 상승에 주담대 금리 5%까지 올랐다

23일 금융권에 따르면 KB국민·신한·하나·우리·NH농협 등 5대 시중은행의 변동금리형 주담대 금리는 21일 기준 연 3.71~5.06%로 집계됐다. 전년 말(2.52~4.054%) 대비 하단 1.19%p, 상단 1.006%p 올랐다. 특히 KB국민은행과 하나은행의 최고금리는 각각 5.06%, 5.038%에 달했다.

문제는 지난달 한국은행이 기준금리를 1.00%로 올린 데 이어, 다음달 추가적인 인상을 감행할 예정이라는 점이다. 은행권은 한은이 내년 1월 기준금리를 1.25%로 올릴 것으로 예상하고 있다.

이에 따라 변동형 주담대 준거금리인 코픽스와 금융채(6개월)가 상승했다. 코픽스는 지난 1월 0.86%에서 11월 1.55%로 0.69%p 상승했다. 금융채는 1월 0.886%에서 지난 21일 1.585%로 0.699%p 올랐다.

국민·신한·우리·농협 등은 코픽스를, 하나은행은 금융채를 기준으로 변동형 주담대 금리를 결정하기 때문에 코픽스와 금융채의 인상은 차주들의 부담에 큰 영향을 미칠 수 밖에 없다.

◆원금보다 이자 커질라… 고정금리로 옮기는 차주↑

아울러 변동형 주담대 금리가 연 5%를 웃돌면서 일각에서는 이른 시일 안에 6%대까지 치솟을 것이라고 전망하고 있다. 이에 따라 몇몇 대출자들은 더 금리가 낮은 고정형 주담대로 갈아타려는 움직임을 보이고 있다.

올 초 주담대 금리가 3.3%인 것을 감안, 서울 시내 매매가 10억원인 아파트를 구입하기 위해 주택담보인정비율(LTV) 40%인 최대 4억원의 주담대를 30년 만기, 원리금균등상환방식으로 받으면 총 대출이자는 2억 3066만원이다.

통계상 주담대 금리는 연 5.31% 이상이면 대출이자가 대출원금을 웃도는 현상이 발생한다. 이를 가정해 같은 조건으로 금리만 연 5.31%를 적용하면 총 대출이자는 4억 53만원으로 불어난다.

한은의 기준금리 인상으로 연 6%로 주담대 금리가 오를 경우, 이자가 원금을 훌쩍 뛰어넘는 현상도 발생한다. 이 경우 총 대출이자는 4억 6335만원으로 원금보다 이자가 6000만원 더 많다.

이에 금리 상승 걱정이 없는 고정형(혼합형) 주담대로 갈아타려는 차주들이 늘었다. 고정형 주담대 금리는 연 3.56~4.91%로 변동형 주담대 대비 0.15%p 낮다. 이는 변동형 금리 기준인 코픽스가 한 달 새 0.26%p 상승한 반면, 고정형 금리 기준인 은행채 5년물 금리는 0.152%p 하락했기 때문이다.

◆고정금리 갈아타려면 유의할 점은?

그렇다면 고정금리로 갈아타려는 차주들이 유의해야 할 사항은 무엇일까.

한국은행의 기준금리 인상 이후 그간 급격히 올랐던 시장금리가 조정국면에 접어들면서 고정형 금리가 변동형 금리보다 낮은 ‘역전현상’이 나타나고 있다. 이를 참고해 신규 주담대를 받을 경우, 고정금리를 선택하는 것이 유리하다. 앞으로도 추가적인 금리 인상 가능성이 있기 때문이다.

최근 미국 연방공개시장위원회(FOMC)가 인플레이션에 대응하기 위해 내년 세 차례에 걸쳐 기준금리를 올리겠다는 점을 시사했다. 한은도 1분기 중 기준금리를 추가로 올릴 전망이다.

장기금리 방향성에 대한 전망이 불투명해진 상황에서는 고정금리로 대출을 운용하되, 시장이 안정화되면 다시 변동금리로 유리할 수 있다.

또 변동금리 주담대를 이미 이용하고 있다면 고정금리 상품과의 금리차를 봐야 한다. 현재 이용중인 변동금리 대출 상품과 고정금리 상품의 금리 차가 0.5%p 이내로 좁혀졌다면 고정금리로 갈아타는 게 유리하다.

다만 갈아탈 경우, 대출을 바꿀 은행과 받은 시기를 확인해야 한다. 같은 은행의 고정금리 상품으로 갈아탄다면 중도상환수수료가 부과되지 않는다. 다른 은행으로 옮길 경우 수수료를 물어야 한다. 은행권 변동금리 주택담보대출의 중도상환수수료율은 1.2%다.

또 대출을 받은지 3년이 지났다면 타행이어도 중도상환수수료가 부과되지 않는다는 점을 감안해도 좋다.

갈아타겠다고 마음을 먹었다면 올해 안에 전환하는 것이 유리하다. 내년부터 DSR 2단계 규제가 시행되며 총 대출액 2억원을 넘길 수 없다. 대환대출은 신규 대출로 분류돼 한도가 줄어들 수 있다.

마이너스통장(한도 대출)도 고정형 금리로 바꾸는 것이 좋다. 보통 마이너스통장의 준거금리는 금융채 3개월, 6개월, 12개월물을 사용한다. 보통 만기가 1년이라 금융채 12개월물이 고정금리 대출, 3·6개월물은 변동금리 대출이 된다.