서울시, 재건축 ‘빗장’ 풀었다… 은마·우성·상계주공 ‘숨통’

[천지일보=이우혁 기자] 서울시가 재건축 규제를 대폭 완화하면서 추진이 지지부진했던 노후 아파트 단지들의 정비사업이 속도를 낼 전망이다.

시는 임대주택을 줄이고, 분양주택을 늘리는 ‘보정계수’를 새로 도입하고, 용적률이 이미 높은 과밀 단지의 기존 용적률을 인정하고, 필요 시 용적률을 법적 상한보다 1.2배가량 늘릴 방침이다.

이 경우 용적률이 300% 안팎으로 제한돼 수익성이 발목을 잡았던 일부 노후 단지들의 정비사업 추진이 탄력을 받을 전망이다.

28일 정비 업계에 따르며 전날 서울시는 이 같은 내용이 담긴 ‘재건축·재개발 2대 사업지원 방안’을 발표했다. 시는 열악한 노후 주거지 등 정비 사각지대를 줄이기 위해 과감하게 규제를 풀고, 인센티브를 제공하는 방식으로 사업성을 높이겠다고 밝혔다.

서울시는 이를 위해 ‘사업성 보정계수’ 제도를 도입한다. 상대적으로 소형 평형이 많고, 땅값이 낮아 분양수입이 낮은 단지의 사업성을 올리기 위함이다.

구체적으로는 ‘기준용적률 210%에 허용용적률 20%’인 3종 지역에 보정계수를 최대(2)로 넣을 경우 용적률 270%(기준 210%·허용 40%·상한 20%)까지 오른다.

보정계수를 적용하지 않던 기존에는 상한용적률 20%를 더할 경우 용적률이 250%(기준 210%·허용 20%·상한 20%)가 되고, 나머지를 분양주택과 임대주택으로 조성해야 했다.

즉 보정계수를 적용함에 따라 ‘분양 275%·임대 25%(법정상한 용적률 300%)’에서 ‘분양 285%·임대 15%’로 바뀌게 돼 임대주택이 10%p 줄어드는 셈이다.

서울시는 교통 등 기반 시설이 양호한 역세권을 중심으로 고밀 복합개발이 필요한 지역에는 ‘준주거’까지 용도지역을 상향하고, 4m 미만의 도로에 접해야 한다는 재개발 요건을 6m 미만으로 완화한다. 이와 함께 고도·경관지구에 묶여 건물을 높이 올릴 수 없었던 산자락의 높이 규제도 풀어 정비사업이 가능하도록 지원할 방침이다.

시는 해당 제도를 동북권 일대 아파트에 집중적으로 적용할 예정이다. 유창수 행정2부시장은 “노원구 상계·중계처럼 분양가가 낮은 지역에 적용한다”며 “강남을 제외하면 대부분 적용 가능할 전망”이라고 말했다.

서울시가 재건축에서 소외된 지역에 힘을 실어주기로 방침을 결정하면서 노원구 등 강북지역 노후 아파트 단지들의 수혜가 예상된다.

서울지역에서 30년 이상 된 노후 단지의 절반(46%) 가까이는 강북권에 있다. 1990년대 준공된 단지들은 당시 주택건설촉진법에 따라 용적률이 지금 같은 임대주택이나 기부채납 없이 최대 400%까지 부여했다. 이들 지역에는 소형 평수가 많고, 상대적으로 밀집돼 있다.

실제 서울시에 따르면 강북권 65개 단지 4만 2000여 가구의 평균 용적률이 250% 이상이다. 이에 용적률 최대치가 360%까지 오를 경우 재건축 사업성이 개선된다.

특히 상계주공5단지가 대표적인 수혜 단지로 꼽힌다. 상계주공5단지는 상대적으로 소형 평수가 많아 분담금이 5억원에 달하는 곳이다. 또 상계주공 3·6·7단지와 월계동 미성·미륭·삼호3차, 성산시영도 수혜 단지다.

강북뿐만 아니라 강남권에서 혜택을 받을 전망이다. 서남권 재건축 대표 아파트인 목동7단지를 비롯해 강남 대치동 은마아파트, 우성, 선경1·2차, 미도, 압구정동 압구정 2·3구역도 사업성을 높일 수 있다.

서울시의 이번 재건축 규제 완화로 인허가 기간도 단축될 전망이다. 인허가 시 기존 일반 재건축보다 5~6년 앞당긴 신속통합기획을 활용하고, 정비계획 입안을 동시 진행할 경우 1년을 더 단축할 수 있다. 이에 약 127개 단지, 10만 가구가 혜택을 볼 것으로 추산된다.

오세훈 서울시장은 “그동안 조건을 약간 갖추지 못해서 재개발 재건축을 하지 못했던 곳들도 쾌적한 주거환경으로 나아갈 수 있는 기반이 만들어지게 되는 셈”이라며 “건축 원가가 올랐기 때문에 경제성이 맞지 않아 망설이는 단지들이 많았는데, 이런 단지들도 용적률이 올라가고, 공공 기여가 축소되면 과감하게 고민을 시작하게 될 전망”이라고 설명했다.