금리 상승 가정해 DSR 따져
5천만원 연봉이라도 2천만원↓
3단계 시행 시 6천만원 축소
금리 인상 시 한도 더 줄어
[천지일보=김누리 기자] 이번주부터 은행권 주택담보 가계대출 DSR(총부채원리금상환비율)에 스트레스 금리가 적용된다. 향후 금리 인상 가능성을 고려해 상환 능력을 보수적으로 추정하는 만큼 빌릴 수 있는 대출의 한도는 크게 줄어들 전망이다. 특히 일부 은행이 가계대출을 억제하기 위해 금리를 올리고 있어 대출자들의 대출 한도는 계속 줄어들 것으로 보인다.
은행권은 26일부터 일제히 새로 취급하는 주택담보(오피스텔 포함) 가계대출의 DSR을 ‘스트레스 금리’ 기준으로 산출하기로 했다.
DSR은 대출자의 전체 금융부채 원리금 부담이 소득과 비교해 어느 정도 수준인지 나타내는 지표다. 대출자가 보유한 마이너스통장, 신용대출, 전세자금대출, 자동차할부금융 등의 원리금 상환액을 연 소득으로 나눠 집계한다.
현재 은행권은 대출자의 DSR이 40%를 넘지 않는 한도에서 대출을 내주고 있다. 지금까지는 현재 실제 금리를 기준으로 DSR을 산정했지만, 26일부터 시작되는 이른바 ‘스트레스 DSR’ 체계에서는 실제 금리에 향후 잠재적 인상 폭까지 더한 더 높은 금리(스트레스 금리)를 기준으로 DSR을 따지게 될 예정이다. 이에 따라 산출되는 대출 한도는 기존 방식보다 줄어들 전망이다.
실례로 한 시중은행이 연봉 5천만원인 A씨가 40년 만기(원리금 균등 상환)로 주택담보대출(코픽스 기준 6개월 변동금리)을 받을 경우를 산정해 모의실험을 한 결과, 스트레스 DSR이 적용되는 26일부터 대출 한도는 2천만원 정도 줄어들게 된다.
기존 DSR 산출 방식에 따라 현재 5.0%인 주택담보대출 변동금리를 적용하고 DSR 40%(연봉의 40%, 2천만원)를 꽉 채우면, 최대 3억 4500만원까지 빌릴 수 있지만 스트레스 금리가 적용될 경우, 현재 금리에 0.38%p를 더한 5.38%를 기준으로 DSR을 산정하게 되기 때문이다.
가산 금리 폭(0.38%p)은 다소 복잡한 규정에 따라 산출됐다. 작년 11월 가계대출 금리와 이전 5년간 최고 금리의 차이가 당국이 정한 하한 수준(1.5%p)보다 낮아 1.5%p가 스트레스 금리로 설정됐고, 시행 1단계(2024년 2월 26일∼6월 30일)에서는 스트레스 금리의 25%만 적용됐다.
같은 조건의 혼합형 금리나 주기형 금리 상품의 한도 축소 폭은 각 1100만원(3억 4500만원→3억 3400만원), 500만원(3억 4500만원→3억 4천만원)으로 변동형 상품보다는 작았다.
금리 안정성 측면에서 고정금리 기간과 변동금리 조정 주기를 최대한 늘리자는 스트레스 DSR 도입 취지에 따라 변동형(스트레스 금리 1.5%×100%×25%)보다는 혼합형(1.5%×60%×25%)에, 혼합형보다는 주기형(스트레스 금리 1.5%×30%×25%)에 더 적은 스트레스 금리를 더해 산출됐다.
올해 하반기 이후 스트레스 DSR 체계가 2단계(2024년 7월 1일∼12월 31일), 3단계(2025년 1월 1일 이후)로 넘어가면 대출 한도 축소 폭은 더 커질 전망이다. 스트레스 금리의 반영 비율이 1단계 25%에서 2단계 50%, 3단계 100%로 갈수록 높아지기 때문이다.
A씨의 변동금리 주택담보대출 한도는 ▲스트레스 DSR 이전 3억 4500만원 ▲스트레스 DSR 1단계 3억 2800만원 ▲2단계 3억 1200만원 ▲3단계 2억 8400만원으로 축소됐다.
이 시뮬레이션에서는 내년부터 시작되는 3단계 스트레스 금리도 1.5%p로 가정됐다. 이는 현재 금리 추세로 미뤄 올해 11월을 기점으로 현 금리와 직전 5년간 최고 금리와의 실제 격차를 다시 따져도 하한선(1.5%p)을 밑돌 가능성이 크기 때문이다.
A씨가 변동금리를 유지할 경우 약 10개월 만에 최대 대출액이 6100만원(3억 4500만원→2억 8400만원) 깎이게 된다. 특히 2단계부터 은행권 주택담보대출뿐 아니라 은행권 신용대출과 은행 외 2금융권 주택담보대출에도 스트레스 DSR이 적용되고, 3단계에서는 적용 범위가 모든 가계대출로 넓어지는 만큼 갈수록 금융권에서 받을 수 있는 전체 대출 한도도 뚜렷하게 줄어들 전망이다.
스트레스 DSR 적용에 최근 시중은행의 인위적 금리 인상까지 더해지면서 금융소비자가 체감하는 대출 창구는 계속 좁아질 것으로 보인다.
우리은행은 28일부터 전세자금대출을 포함한 주택담보대출의 금리를 상품에 따라 0.10∼0.30%p 올릴 예정이다. 신한은행은 지난 19일부터 주택담보대출과 전세대출 금리를 각 0.05∼0.20%p 인상했다. 가계대출이 급증한 데 따른 결정이다.
KB·신한·하나·우리·NH농협 등 5대 은행의 22일 기준 가계대출 잔액은 695조 1303억원으로 집계됐다.
1월 말(695조 3143억원)보다는 1840억원 줄었지만, 작년 말(692조 4094억원)과 비교하면 2조 7209억원(0.39%) 늘었다.
특히 주택담보대출(535조 6308억원)의 경우 1월 말(543조 3251억원)보다 1조 3057억원 많고, 지난해 말(529조 8922억원) 이후 불과 한 달 20여일 사이 5조 7386억원(1.08%) 더 늘었다.