위기의 ‘분양가상한제’… 공급 걸림돌 돼 폐지 수순 밟을까

[천지일보=이우혁 기자] 분양가와 매매가의 격차가 벌어지는 가운데 분양가상한제에 이목이 집중된다. 윤석열 정부가 공급 확대를 위해 분양가상한제를 가장 먼저 손볼 것이라고 밝혀 완화·폐지 이후 집값 변동이 예상되면서다.

18일 부동산R114에 따르면 지난해 전국 아파트 매매가는 평균 2230만원으로 민간택지 분양가상한제가 시행된 2020년보다 355만원 올랐다. 반면 평균 분양가는 같은 기간 82만원 떨어졌다. 이에 분양가와 매매가의 격차는 480만원에서 917만원까지 벌어졌다.

분양가와 매매가의 차이가 늘어남에 따라 분양가상한제 완화 이후 여파에 대해서도 갑론을박이 이어지고 있다. 윤석열 정부는 국정과제의 일환으로 분양가상한제를 개정하겠다고 한 만큼 일각에선 분양가 상한제가 폐지 수순을 밟을 것이라는 분석도 제기된다.

◆‘바가지 분양’ 잡기 위해 제정

국토교통부에 따르면 분양가상한제는 면적당 상한가격을 정해 분양가를 낮춰 실소유주의 부담을 줄이고 시장을 안정시킬 목적으로 지난 1977년 주택청약제도와 함께 처음 시행됐다. 분양가상한제가 적용되면 분양가가 시세의 70~80% 이하로 줄어드는데 이 과정에서 재건축조합이나 건설사 등 공급자의 수익이 줄게 된다.

분양가상한제는 ‘바가지 분양’을 근절할 목적으로 제정됐다. 분양가는 택지비(택지공급액+가산비)와 건축비(기본 건축비+가산비)로 구성되는데 앞서 시공사 측이 건축비 산정 시 가산비를 부풀린다는 의혹이 제기돼왔다.

경제정의실천시민연합은 “건축비 가산비는 암석지반 공사, 구조, 인텔리전트 설비, 공동주택 성능등급, 친환경 주택 건설 등에 따라 책정될 수 있다”면서도 “이 중 상당수는 기본 건축비 내 공사비 항목에 이미 포함되었을 가능성이 크다”고 지적했다.

아울러 지난해 1월 승인된 서초구 래미안원베일리를 예로 들며 “3.3㎡ 건축비가 1468만원인데 이중 가산비가 834만원이었다”며 ‘배보다 배꼽이 더 큰 상황’이라고 꼬집기도 했다.

◆공급에 불리… 둔촌사태서도 엿볼 수

분양가상한제는 소비자의 권익이 향상된다는 이점이 있지만 시행과 중단을 반복해왔다. 또 새 정부가 공급을 위해 분양가상한제 완화·폐지를 논의하고 있는데 이는 분양가상한제가 가진 부작용 때문이다.

먼저는 공급자들의 이익이 줄어 대규모 공급에 걸림돌이 된다는 점이다.

새 정부는 부동산시장 안정화를 위해 250만 가구 규모의 공급을 추진하고 있다. 이 과정에서 건설사들이 공급량을 늘리도록 하는 인센티브가 필요한데 분양가상한제가 적용되는 한 건설사에 돌아가는 수입은 줄게 된다. 코로나19가 완화되면서 건설 수요가 늘어나고 글로벌 원자재 대란으로 건설자잿값이 치솟는 상황에서 건설사들은 공급량을 조절할 수밖에 없고 이는 곧 공급량 감소로 이어진다.

이 같은 부작용은 최근 발생한 ‘둔촌주공 사태’에서도 엿볼 수 있다. 단군 이래 최대 재건축이라고 불리는 둔촌주공 재건축 사업은 공정률 50%를 넘긴 상황에서 전면 중단됐다. 공사비 증액을 두고 벌어진 재건축조합과 시공단과의 마찰 때문이다. 해당 사태로 약 1만 2000가구의 공급이 무기한으로 지연되는 결과를 초래했는데 대규모의 공급을 추진 중인 새 정부의 입장에서 이는 무시 못 할 부분이다.

또 시세차익을 노리는 사람들로 분양시장이 과열된다는 점이 있다. 통상 분양가는 시세보다 20~30% 저렴하기에 분양에 성공하면 바로 집값의 20~30%를 얻는 효과가 있다. 이 때문에 ‘로또 분양’ ‘로또 청약’이라는 말이 생겨나기도 했다.

정부가 이를 예방하기 위해 분양권을 받은 후 일정 기간 팔지 못하게 하는 ‘전매제한’ 규제를 병행하고 있다. 다만 전매제한 기간 내 미리 계약하고 나중에 제한이 풀리면 정식으로 거래하는 암거래장이 생기거나 거래절벽이 심화한다는 부작용이 있다.