한강변 초고층 아파트 수혜… 이촌동 56층·압구청 49층 설계 검토
용도지역 개편도 추진
지상철도 단계적 지하화… 한강‧4대하천 주변 활성화
[천지일보=양효선 기자] 오세훈 서울시장이 3일 박원순 전 시장 시절 엄격하게 적용했던 재건축‧재개발 민간 개발 관련 규제를 대거 풀었다. 가장 관심을 끄는 것은 8년간 이어진 35층 높이 제한을 없앤 것이다.
지난해 4월 보궐선거에서 승리해 10년 만에 서울시로 돌아온 오세훈 서울시장은 이날 ‘35층 규제’를 없애고, 토지의 주요 용도를 규정하는 ‘용도 지역’ 제도 개편과 도시철도 지상 구간의 지하화를 골자로 한 ‘2040 서울도시기본계획’을 공개했다.
도시기본계획은 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법)’에 따른 최상위 법정 계획으로, 2040년까지 서울시가 추진할 토지 이용‧개발과 보전에 관한 모든 정책의 기본 지침이 된다.
이날 발표한 ‘2040 서울도시기본계획’의 주요 6대 공간계획은 ‘도시공간 재구조화’ ▲‘보행 일상권’ 조성 ▲수변중심 공간 재편 ▲미래성장거점, 중심지 혁신 ▲다양한 도시모습, 도시계획 대전환, ‘미래도시 인프라 구축’ ▲기반시설 입체화(지상철도 지하화) ▲미래교통 인프라 확충 등이다.
◆ ‘35층 층고규제’ 없애고 용도지역 규제 개편‧완화
지난 2014년 박원순 전 시장 시절 도입된 건축물의 높이 기준 ‘35층 이하’ 규제를 삭제하기로 했다. 이날 서울시에 따르면 ‘2040 계획안’에서는 35층 높이 기준을 삭제해 다양한 스카이라인이 가능하게 했다. 이는 오 시장이 과거 재임 당시 추진했던 한강변 활성화 정책으로 다시 되돌리는 것이다.
35층 규제가 풀리면 한강변 정비사업은 이 계획안의 최대 수혜를 볼 전망이다. 한강변 아파트 가운데 가장 높은 용산구 이촌동 ‘레미안 첼리투스(56층)’, 성수동1가 트리마제(47층) 등은 오 시장의 과거 재임 시절 재건축 허가를 받아 초고층 아파트로 세워질 수 있었다.
박 전 시장 시절 2013년 서울시 스카이라인 관리 원칙을 마련해 제3종 일반주거지역은 35층 이하로, 한강 수변 연접부는 15층 이하로 층고를 제한했다.
이후 ‘2030 서울도시기본계획’에도 반영돼 대부분의 한강변 단지의 층수가 35층을 넘지 못했다. 서초구 반포주공1단지도 당초 45층 높이로 계획했다가 심의에 부딪혀 35층으로 낮췄다.
앞으로는 위원회 심의 등을 통해 적정 높이 계획을 결정하게 된다. 시는 지역 여건에 맞게 층고를 허용해 도시경관 관리를 위한 스카이라인 가이드라인에 변화를 이끌 방침이다.
오 시장은 지난해 4월 취임 전부터 35층 규제 정비를 공약으로 내세워 재건축 시장의 기대감을 키웠다. 시는 도시계획의 패러다임을 바꾸기 위해 현행법상 기본 틀인 용도지역 체계를 전면 개편하기로 했다.
용도지역은 한 공간의 기능이 중복되지 않도록 땅의 용도를 정해 건물의 높이와 용적률 규제를 받는다. 서울 내 토지 이용 목적에 따라 크게 주거‧상업‧공업‧녹지지역으로 구분된다.
한편 용산구 이촌동 한강맨션 재건축 사업을 수주한 GS건설은 시에서 인가받은 35층 설계안과는 별도로, 규제가 풀리는 것을 전제로 한 ‘68층 설계안’을 제시했다. 압구정 아파트 지구에서는 2019년 3구역에 이어 2구역이 ‘49층 계획안’을 공개한 상황이다.
시는 이 제도가 만들어진 지 오래됐고 경직적으로 운용되다 보니 복합적인 공간 구성에 방해가 된다는 입장이다. 이를 개선하기 위한 방안을 정부, 학계, 전문가들과 논의해 국토계획법 개정을 추진할 계획이다.
또 용도지역의 엄격한 구분을 대체하는 새로운 공간 개념으로 ‘보행 일상권’을 도입한다. 보행권(도보 30분 이내) 안에 일자리와 여가문화, 수변녹지, 상업시설, 대중교통거점 등 기능을 모두 갖추게 해 자립적인 생활권을 만든다는 개념이다.
◆ 3도심(한양도성내‧강남‧여의도) 중심지 기능 강화… 철도 지하화
광화문-시청 ‘국가중심축’‧인사동-명동 ‘역사문화관광축’
세운지구 ‘남북녹지‧신산업’‧DDP ‘패션‧뷰티 복합문화축’
총면적 105.8㎢ 지하화 추진… 정부와 논의 구조 마련
시는 기준 ‘2030 계획’에서 확립한 중심지 체계(3도심‧7광역중심‧12지역중심)를 유지하되 3도심(한양도성 내‧강남‧여의도)의 기능을 한층 강화하기로 했다.
광화문-시청 ‘국가중심축’을 포함해 남북 방향 4대 축과 ‘글로벌 상업 축’을 더해 ‘4+1축’을 조성을 추진한다. 인사동~명동은 ‘역사문화관광축’으로 만들겠다는 게 서울시의 목표다.
특히 도심 기능 고도화를 위해 세운지구는 ‘남북녹지축’이자 신산업의 중심으로 육성할 계획이다. DDP는 패션‧뷰티 허브이자 ‘복합문화축’으로 재탄생시킨다는 계획이다. 이를 실현하기 위해 도시 규제를 합리적으로 완화한다고 명시했다.
여의도는 용산정비창 부지에 개발 예정인 국제업무 기능과 연계해 ‘글로벌 혁신코어’로 발전시킨다. 테헤란로를 따라 업무 기능이 집적한 강남은 중심 기능을 잠실‧서초 등 동서 방향으로 확산시킬 방침이다. 또 경부간선도로 입체화, 국제교류복합지구 조성 등과 연계해 가용지를 창출한다는 계획이다.
총면적 105.8㎢(선로 101.2㎞, 차량기지 4.6㎢)에 달하는 도시철도 지상구간을 단계적으로 지하화하는 사업도 추진한다. 시는 지상 구간이 상당 부분이 국철인 점 등을 고려해 정부와 논의 구조를 마련할 계획이다.
◆ 하천 중심 공간 재편… 미래교통 인프라 확충
서울 내 61개 하천을 중심으로 하는 도시공간 재편도 이뤄진다. 전체 하천을 위계에 따라 한강과 4대 지천(안양천‧중랑천‧홍제천‧탄천), 소하천‧지류로 나누고 접근성 강화, 명소 조성 등 수변 활성화 전략을 펼친다.
미래교통 인프라도 확충한다. 특히 도심항공교통(UAM) 기반을 마련하기 위해 2025년 기체 상용화에 맞춰 김포공항~용산국제업무지구 등 시범 노선을 운영한다. 용산‧삼성‧잠실 등 대규모 개발지구에 UAM 터미널을 설치하고, 민간 개발시 관련 인프라를 확보하면 용적률을 높여주는 방안도 추진한다.
UAM 등 미래교통과 광역급행철도(GTX), 개인형 이동수단(PM) 등을 연계하는 복합환승센터 개념의 ‘모빌리티 허브’도 곳곳에 조성한다.
서울시는 올해 공청회를 비롯해 국토교통부 등 관련 기관 협의, 시의회 의견청취, 도시계획위원회 심의 등을 거친 뒤 연말까지 ‘2040 서울도시기본계획’을 확정할 방침이다.
오세훈 시장은 “향후 20년 서울시정의 이정표 역할을 할 ‘2040 서울도시기본계획’에는 비대면‧디지털전환 및 초개인‧초연결화 등 다양한 사회적 변화와 요구를 수용하는 동시에 미래지향적인 고민을 담아냈다”며 “차질 없이 실행해 시민의 삶의 질과 도시경쟁력을 높이겠다”고 말했다.