새해 초부터 후진국형 붕괴사고
광주 화정아이파크 붕괴 ‘7명 사상’
‘불’ 붙었던 부동산 시장 ‘빙하기’로
11월까지 전국 아파트값 4.79% 하락
‘0’금리 때 치솟은 집값, 하락세 돌입
연준 금리 4.50%, 한은 3.25% ‘돌파
尹정부, 부동산 규제완화 ‘드라이브’
취임 동시 다주택자 ‘양도세 중과’ 유예
종부세 공제 상한 9억, 1주택자는 12억
2주택자에 중과세율 아닌 기본세율 적용
고금리·고물가에 건설업계 ‘돈맥경화’
러-우 전쟁 영향 원자재가격 20%↑
레고랜드發 PF 부실 위기 ‘일파만파’
[천지일보=이우혁, 조성민 기자] 희망차게 시작했던 ‘2022 임인년(壬寅年)’이 어느덧 저물었다. 올 한해는 마치 ‘호랑이 굴’에 떨어진 듯 부동산·건설업계에 악재들이 끊이지 않았다.
물가상승과 고금리 행진에 부동산 시장은 꽁꽁 얼어붙었고, 새로 들어선 윤석열 정부는 경착륙을 막기 위해 전 정권이 반대했던 각종 세제와 규제를 풀며 안간힘을 쓰고 있다. 또 광주 화정 아파트 붕괴를 시작으로 새해를 연 건설업계도 원자재값 상승과 고금리에 신음하다 레고랜드 발(發) 프로젝트파이낸(PF) 부실 우려에 주저앉았고, 화물연대 총파업으로 한 차례 곤혹을 치르기도 했다.
새해 계묘년(癸卯年)에 건설·부동산 업계가 호랑이 굴에서 토끼처럼 영민하게 탈출할 수 있을지, 굵직했던 이슈들을 통해 돌아보자.
◆후진국형 부실 공사 참사도 여전
새해 초부터 부실 공사 소식이 들려왔다. 광주에서 발생한 화정 아이파크 공사 현장 붕괴 사고로 총 6명이 숨지고 1명이 부상하는 인명피해가 발생했다. 이 처참한 참사의 주인공은 바로 HDC현대산업개발이다.
현재 화정 입주예정자의 피해보상도 마무리 됐다. 하지만 아직 현산 측과 화정 지역 상인들의 피해 보상에 대해선 이견이 좁혀지지 않고 있다. 지난해 사고가 났던 광주 학동 철거 참사 현장은 지난달 공사를 재개했다.
◆엔데믹發 인플레에 부동산은 ‘초상집’
올 한해 국내 부동산 시장은 불이 붙었던 지난해와는 달리 내림세로 접어들면서 차갑게 식었다. 한국부동산원 조사에 따르면 올해 1월부터 11월까지 전국 아파트값이 4.79% 하락했다. 이 수치는 부동산원이 시세 조사 이후 가장 큰 하락 폭이다. 이는 지난 8년간 ‘저금리’를 바탕으로 주택 가격이 폭등해 집값이 고점이라는 인식이 확산한 영향이다. 또 금리가 치솟고 대출 규제마저 강화되면서 돈줄이 마른 원인도 있다.
특히 최근 3년은 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 팬데믹으로 정부가 재난지원금을 풀고, 금리인상을 보류했다. 시장에 풀린 유동성 자금은 주식시장과 부동산 등 안전자산에 몰렸고, 집값은 정점으로 치솟았다.
하지만 올해 2분기 팬데믹이 사실상 엔데믹으로 전환되면서부터 시장은 급변하기 시작했다. 급변의 시작은 지난 4월 미국의 중앙은행 연방준비제도이사회(연준, FED)의 ‘자이언트스텝(기준금리 0.75%p 인상)’부터였다. 연준은 지난 1994년 이후로 28년 만에 자이언트스텝을 단행했다.
미국의 금리가 오르자 한국은행에서도 ‘환율방어’와 ‘물가안정’을 위해 큰 폭의 금리인상이 불가피했고, 이는 주택담보대출(주담대) 이자의 급격한 인상으로 이어졌다. 이에 기존 주담대 상품의 이자 부담은 30~50%까지 급등했다. 전문가들은 “올해 연말이나 내년 초까지 추가 금리인상 가능성이 있어 이자 부담이 더 커질 수 있다”고 예측했다.
전국 집값은 지난 6월부터 내림세로 돌아섰고 아파트 가격도 지난 8월 말부터 모든 지역에서 하락세를 보이기 시작했다. 한국부동산원에 따르면 지난 8월부터 서울 아파트값도 하락세로 돌아섰다.
전문가들은 집값 하락 시기의 끝에 대해 제각각 의견이 나뉘고 있다. 향후 공급물량이 많지 않아 집값 하락은 단기적일 것이라는 의견과 이제 본격적인 하락이 시작돼 5년 이상 침체기가 이어질 것이라는 의견으로 크게 갈린다.
하지만 당분간 주택 시장에 시세 차익을 노리는 투기성 수요는 사라질 것이라는 게 공통된 견해다.
◆‘문재인 정부 거꾸로 가기’ 본격화
올해 정권을 잡은 윤 정부는 부동산 정상화를 내세우며 ‘문재인 정부 거꾸로 가기’ 정책을 펼쳤다. 시장 질서를 바로 세우겠다는 명목하에 세제와 규제 등을 완화하면서다.
먼저 ‘징벌적’이라는 비판을 받아온 세제부터 손을 댔다. 지난 5월 대통령 취임과 동시에 1주택자보다 훨씬 높은 세율을 적용하는 다주택자에 대한 양도세 중과를 1년간 유예했다.
일정 금액을 초과한 고액 부동산 소유자에 매기는 종합부동산세(종부세)의 기본 틀도 손댔다. 정부가 제출한 종부세법 개정안과 더불어민주당 김성환 의원이 대표 발의한 종부세법 개정안을 중심으로 논의가 진행됐지만, 양측이 첨예하게 맞서 쉽사리 합의점에 도달하지 못했다.
이러한 가운데 지난 8일 여야가 종부세 기본공제 금액을 공시가 9억원으로, 1가구 1주택자는 12억원으로 각각 상향 조정하기로 합의했다. 또 조정대상지역의 2주택자에 중과세율이 아닌 기본세율을 적용해주기로 했다. 과세표준 12억원이 넘는 3주택자부터는 최고세율이 5%로 낮아진다.
◆윤 정부 이후 민간공급·규제완화 ‘박차’
윤 정부의 ‘1순위 공약’이던 부동산 공급 확대를 위한 대책도 지난 8월 발표됐다. 문 정부와 두드러진 차별화를 보이는 모습은 공급 방식과 주체다. 공공 주도에서 민간 주도로, 공공택지보다 1기 신도시 등 도심 민간택지 개발에 포인트를 둔다. 집값 자극을 우려해 문 정부에서 금기했던 재건축 규제 완화에도 적극적으로 나섰다.
윤 대통령은 임기 5년간 250만 가구 이상을 공급하고 이 중 100만 가구 이상을 재건축재개발 47만 가구를 비롯해 도심에 짓기로 했다. 분당 등 1기 신도시를 재정비해 10만 가구 넘게 공급한다.
정부는 재건축 규제 완화 행보도 이어가고 있다. 완화 대상으로는 ‘3대 규제’인 안전진단, 분양가상한제, 초과이익환수제가 있다. 그간 안전진단은 재건축 추진을 막고, 분양가상한제와 초과이익환수제는 가격을 규제하거나 수익을 환수해 사업성을 떨어뜨린다는 지적을 받아왔다.
지난 8일 정부는 안전진단 문턱을 대폭 낮추는 ‘재건축 안전진단 합리화 방안’을 발표했다. 이에 따라 목동·상계동 등이 수혜를 입을 것으로 예상된다. 아울러 구조 안전에 심각한 문제가 없더라도 주차대수가 부족하거나 배관이 노후화된 단지 등 생활환경이 나쁜 경우도 재건축이 추진될 가능성이 커졌다.
◆원자재·물가·금리↑… 건설사들, 미분양 사태 걱정
올해 건설업계는 고유가와 러시아-우크라이나 전쟁 등으로 걱정이 이만저만이 아니었다. 각종 원자재 가격이 20% 이상 급등했고 물가가 올랐으며, 이를 잡기 위해 금리인상이 단행됐기 때문이다.
때문에 신규 아파트 분양가는 최근 급락한 주변 아파트 시세보다 높아졌고, 분양시장은 얼어붙었다. 엎친 데 덮친 격으로 민주노총 화물연대의 총파업으로 공사 현장 곳곳이 멈췄다. 전국적인 미분양 우려가 심화한 것이다.
대한건설정책연구원에 따르면 건설자재 가격은 지난해 27%가 올랐고, 금년도 8%가량 상승했다. 건설업계는 매출에서 원자재 가격이 차지하는 비중이 80%가 넘는다. 3분기 기준 건설업계의 매출원가는 ▲현대건설 92.4% ▲GS건설 88.8% ▲대우건설 87.8% ▲DL이앤씨 87.2% 순이다.
여기에 화물연대 총파업으로 자제 수급이 되지 않아 일손을 놓아버린 공사 현장도 속출했다. 홍남도 대한건설자재직협의회 회장은 “봄에는 레미콘, 여름에는 타워크레인, 가을에는 시멘트, 겨울에는 화물연대가 파업하며 건설 현장의 피해가 막대하게 누적되고 있다”며 “올해만 시공 가능일 수 중 30일을 날렸다”고 토로했다.
◆부동산PF 리스크 ‘직격탄’ 맞은 건설업계
금리인상과 지난 9월 말 있었던 레고랜드 사태는 건설업계의 ‘돈맥경화’를 불러왔다. 부실우려가 커지면서 자금흐름이 막힌 것이다.
지난해 7월까지 0.50%에 불과하던 기준금리는 현재 3.25%까지 치솟았다. 이에 대규모의 PFfmf 일으켰던 건설업계는 우발부채를 걱정해야 하는 상황에 부닥쳤다.
한국기업평가에 따르면 롯데건설을 비롯해 태영건설과 HDC현대산업개발, GS건설, 대우건설의 PF 우발 채무 규모가 큰 편이다.
계열사들의 조달까지 받았던 롯데건설의 우발 채무 규모는 6조 7491억원이다. 이 중 절반 정도인 3조 1000억원이 4분기 집중됐다. 내년에도 1분기 1조 8696억원, 2분기 4819억원이 만기 예정이다.
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