“집값, 1~2년간 추가 하락할 것”

농협경제연구소는 28일 ‘국내 주택경기 순환국면 진단과 시사점’ 보고서에서 대표적 경기순환주기성 이론(주택순환모형, 버블주기이론)을 통해 현재 경기 국면을 살펴본 결과 국내 주택경기가 불황 국면에 놓인 것으로 분석된다고 밝혔다.

주택 버블주기모형이란 주택산업의 버불순환 주기(생성 →확장 →소멸)가 내재적 요인인 금리행태에 따라 레버리징(주택가격 상승을 수반하는 부채확대 과정)과 디레버리징(주택가격 하락을 수반하는 부채축소과정) 주기를 반복하는 형태를 말한다.

보고서는 “버블주기이론을 통해 경기 순환주기를 살펴보면 국내 주택산업은 낮은 수준의 가계 디레버리징이 5년간 진행되고 있다는 점에서 불황국면의 특징을 보이고 있다”며 “불황국면에서 가계 디레버리징은 평균적으로 6~7년간 진행된다는 점에서 불황이 1~2년간 더 지속할 수 있다”고 분석했다.

미국 주택산업의 경우 2006년 이후 7년 동안 진행된 가계 디레버리징 과정을 마무리하고 재차 회복 국면에 진입했다는 게 보고서의 설명이다.

주택가격과 거래량 변동을 이용해 주택산업의 경기 순환 국면을 설명하는 주택순환모형을 통해 볼 때도 현재 침체국면에 놓인 국내 주택산업이 불황국면으로 이어질 가능성과 바로 회복진입 국면으로 건너뛸 가능성이 상존하고 있다.

보고서에 따르면 지난해 하반기 들어 주택 거래량은 소폭 증가했으나 미분양 물량 증가 등으로 주택가격 하강 압력이 점차 심화되는 모습이다. 불황 국면에서 보이는 거래량 증가 추세를 볼 때 주택가격만 안정세를 보인다면 회복단계에 진입할 수 있을 것으로 보인다.

송두한 금융연구실 실장은 “회복국면에서 시행될 경우 효과를 나타내는 주택경기 부양책이 불황국면에서 시행되면 정책의 기간불일치 문제로 정책 효과를 기대하기 어려울 뿐만 아니라 투기적 수요를 조장하는 부작용을 초래할 수 있다”고 지적했다. 그러면서 “불황국면에서는 주택금융의 대출구조 개선, 주택수급 불균형 해소 등 주택산업의 기초 여선을 개선하는 방향으로 정책기조를 유지할 필요가 있다”고 제안했다.