“가계대출 막아라” 금융당국, 차주별 DSR 단계적 확대… 청년층 지원은 강화

[천지일보=김누리 기자] 금융당국이 올해 7월부터 조정대상지역을 포함한 전체 규제지역에서 6억원이 넘는 주택담보대출을 받으면 개인별 부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제가 적용한다.

이는 과도한 대출 방지를 위해 개인 차주별 DSR 40% 적용 대상을 단계적으로 확대해 가계부채를 안정적으로 관리하겠다는 정부의 방침에 따른 조치다. 이에 따라 내년 7월에는 총대출액 2억원 초과, 2023년 7월부터는 1억원을 넘으면 DSR 규제를 받는다.

청년층에 대해선 만기 40년 초장기 모기지(주택담보대출)이 도입된다.

금융위원회는 29일 이 같은 내용을 담은 ‘가계부채 관리방안’을 발표했다.

해당 방안에 따라 금융당국은 금융기관별로 적용하는 DSR 규제를 ‘차주 단위(40%)’로 적용을 강화한다. 2023년 7월 전면 시행하는 것을 목표로 3단계에 거쳐 적용 대상을 확대한다.

DSR는 모든 가계대출의 원리금을 연간 소득으로 나눈 값이다. 대출 심사 때 차주의 모든 대출에 대해 원리금 상환 부담을 계산하는 지표다. 주택담보대출과 신용대출, 카드론을 포함한 모든 금융권 대출 원리금 부담을 반영해 DTI(총부채상환비율)보다 더 깐깐하게 상환능력을 심사한다.

해당 규제가 차주별로 적용되면 개인이 받을 수 있는 신용대출 한도가 줄어든다. 현재 은행별로 평균치(DSR 40%)만 맞추면 되기 때문에 차주별로는 DSR가 40% 넘게 대출을 받는 일도 있었으나 이 경우를 막는 것이다.

현재까지는 투기지역·투기과열지구 내 시가 9억원 초과 주택을 담보로 은행에서 신규 주택담보대출을 받는 경우와 연 소득 8천만원을 넘는 고소득자가 받는 신용대출 총액이 1억원을 넘는 경우에서만 개인별 DSR 40%가 적용됐다.

금융당국은 이를 확대해 먼저 오는 7월부터 개인별 DSR 적용 대상을 조정대상지역까지 포함한 전체 규제지역에서 시가 6억원 초과 주택으로 넓힌다. 신용대출은 연 소득 8000만원 조건을 없애고 대출 금액이 1억원을 넘으면 DSR 규제를 받는다.

내년 7월부터는 규제를 더 강화해 총대출액 2억원 초과 대출자에게 DSR 40% 규제를 적용한다. 2023년 7월부터는 총대출액 1억원 초과도 해당 규제를 적용한다. 1억원 이상 가계대출을 받은 사람이 대출자의 28.8%(약 568명), 대출 금액의 76.5%에 해당하는 것을 감안했을 때 전체로 확대하는 것이다.

규제의 기준이 되는 총대출액은 원칙적으로 모든 가계대출의 합한 값으로 한다. 다만 전세자금대출이나 예·적금 담보대출, 보험계약대출 등 소득 외 상환 재원이 인정되는 대출은 제외한다. 정책성 필요성이 있는 대출과 300만원 미만의 소액 대출도 예외에 해당한다.

학생, 전업주부, 일용 근로자 등 소득 파악이 어려운 대출자에게는 대출 심사 때 소득세 납부자료 등 증빙소득 외에도 국민연금·건강보험료 납부자료, 카드 사용액, 저축액 등을 통한 인정소득을 폭넓게 활용해 주기로 했다.

금융위는 오는 7월 차주단위 DSR 규제가 도입되면 서울 아파트의 약 83.5%, 경기도 아파트의 약 33.4%에 차주단위 규제가 적용될 것으로 추산했다.

차주 단위 DSR 40% 규제 적용 시 주택담보대출 한도를 계산해보면, 다른 대출은 없고 원리금 균등 분할 상환 방식에 금리 2.5%로 대출을 받는다고 가정할 때 연소득 5000만원 직장인은 20년 만기로 3억 1500만원, 30년 만기는 4억 2200만원으로 한도가 제한된다. 연소득 8000만원 직장인의 한도는 20년 만기 5억 300만원, 30년 만기 6억 7500만원이다.

금융당국은 이와 함께 DSR 산정 시 대출의 실제 만기가 반영되도록 신용대출의 만기 기준을 기존 10년에서 5년으로 낮춘다. 현재 일부 주택담보대출은 DSR 산정 시 실제 만기를 적용하고 있으나, 신용대출은 일률적으로 만기 10년을 적용해 대출수요가 몰리는 ‘풍선효과’가 있었기 때문이다. 만기기준이 줄면 차주의 대출금 부담이 늘기 때문에 DSR 산정 시 대출 한도가 줄어드는 효과가 있다.

다만 신용대출 만기기준이 급격히 줄어들 경우 시장에 혼선을 낳을 가능성이 있어 오는 7월 만기 7년으로 줄인 뒤, 내년 7월 다시 5년으로 낮출 예정이다.

이번 대출 규제 강화는 최근 증가 폭이 커진 가계부채 증가율을 관리하기 위한 방안이다. 가계부채 증가율은 2019년 4.1%에서 코로나19 발생 이후인 2020년 7.9%로 급증했다. 정부는 올해 가계부채 증가율을 5~6%대로, 오는 2022년에는 4%로 낮출 계획이다. 점진적 연착륙을 추진하는 것이다.

이와 관련, 이날 오전 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 홍 부총리는 “지난해 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 위기대응 과정에서 불가피하게 가계부채 증가세가 재확대했다”며 “내년 가계부채 증가율은 코로나19 이전 수준으로 관리할 것”이라고 말했다.

결국 금융당국의 이번 조치는 정부의 취지에 맞춰 내년 가계부채 증가율을 코로나19 사태 이전인 4%대 수준으로 끌어내기 위한 것이다.

아울러 금융당국은 토지·오피스텔 등 비(非)주택담보대출에도 주택담보대출비율(LTV) 및 DSR 규제를 도입한다. 이는 한국토지주택공사(LH) 직원의 땅 투기 의혹에 대한 후속 조치다.

현재 상호금융권 비주택담보대출에만 LTV 70% 규제를 적용하고 있다. 이를 다음 달 17일부터 은행 등 전체 금융권으로 확대하는 것이다. 금융위는 이와 함께 2023년 7월부터 비주택 담보대출 취급 시에도 개인별 DSR을 적용할 방침이다.

청년층과 신혼부부의 주거 마련 금융부담을 덜어주는 방안도 마련했다. 금융당국은 현대 소득이 낮은 청년층의 장래 소득 증가 가능성을 반영해 DSR 산정 시 ‘장래소득 인정 기준’을 활용할 예정이다.

또 올해 하반기 중으로 만기 40년 초장기 모기지 상품을 내놓는다. 만 39세 이하의 청년층과 혼인 7년 이내의 신혼부부를 대상으로 정책모기지에 만기 40년 대출을 도입해 원리금 상환부담을 완화하는 것이다. 기존 버팀목대출 등 정책상품은 만 34세를 기준으로 하고 있으나 주택구매 결정은 자본축적 시간이 더 필요하다는 점을 고려해 만 39세까지 확대했다.

이와 함께 청년층이 초기 목돈 부담없이 내 집 마련에 나설 수 있도록 ‘주택공급-초장기 모기지’ 연계 방안도 추진한다. 해당 방안은 국토교통부 등 관계부처와 협의 후 세부방안을 별도로 발표된다.

이외에도 가계대출 위험도·증가율 평가에 따른 금융기관의 예금보험료 납부 차등화, 제2금융권 한도성 여신 등에 대한 리스크 관리 체계 도입 등도 추진된다.