정부, 분상제 개편에 박차… 계산기 두드리는 무주택자들

[천지일보=이우혁 기자] 정부가 6.21 부동산 대책 발표 이후 분양가상한제(분상제) 개편 작업에 박차를 가하고 있다. 27일 관련 규칙과 기준에 대해 입법·행정 예고를 하면서다. 또 분양가 인상이 예상되는 상황에서 기준금리마저 치솟고 있어 무주택자들은 ‘분양가가 얼마나 오를지’에 촉각을 곤두세우고 있다.

분상제란 건설원가 대비 지나치게 높은 분양가 논란과 주택가격 급등에 따른 투기수요 억제, 실수요자 보호를 위해 도입된 제도로 주택 분양가를 ‘택지비+건축비+가산비’ 이하로 제한하는 제도를 말한다.

특히 공익성 사업인 공공택지 내 공동주택에는 의무 적용된다. 다만 민간택지 중에선 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 국토부 장관이 지정하는 지역의 공동주택에만 적용됐다. 민간택지 중에선 서울 대부분 지역과 경기 과천·하남·광명 등 13개동이 있다.

◆본격화하는 분상제 개편작업

이날 국토부는 ‘공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙’ 개정안과 ‘정비사업 등 필수 발생비용 산정기준’ 제정안에 대한 입법예고 및 행정예고(6월 29일~7월 11일)를 실시했다. 이는 지난 6.21 부동산대책으로 발표한 ‘분양가 제도 운영 합리화 방안’의 후속조치로 주요 골자는 분상제 관련 개선사항의 제도화다.

먼저는 정비사업 등 추진과정에서 필수적으로 발생하는 주거이전비, 이사비, 영업 손실보상비, 명도소송비, 이주비 금융비, 총회 등 필수 소요 경비를 공공택지 외의 택지에 적용되는 택지 가산비에 추가한다. 산정 기준은 국토교통부 고시인 ‘정비사업 등 필수 발생비용 산정기준’을 제정해 적용한다. 

그간 도심 추진 정비사업에서 거주자 이주·명도 등 토지 확보 과정에서 부가 비용이 소요됐다. 하지만 분양가 산정 시에는 반영되지 않아 불합리하다는 지적을 받아왔다.

이번 발표에는 기본형건축비 비정기 조정 항목 현실화와 관련된 사안도 포함됐다. 현행 비정기 조정 대상이 되는 주요 자재 중에서 ‘PHC 파일’ ‘동관’을 최근 기본형건축비 중 차지하는 비중이 큰 ‘창호유리’ ‘강화합판 마루’ ‘알루미늄 거푸집’으로 교체·추가하는 식이다. 이는 자재비 급등분이 분양가에 보다 적기 반영하기 위함이다.

또 정기 고시 3개월 내라도 비정기 조정할 수 있는 요건도 추가로 마련한다. 단일품목 15% 상승 시 외 비중 상위 2개 자재(레미콘·철근) 상승률 합이 15% 이상인 경우, 하위 3개 자재(창호유리·강화합판 마루·알루미늄 거푸집) 상승률 합이 30% 이상인 경우 등이다. 

기본형건축비는 매년 3·9월 정기 고시 외에도 자재값 급등 시 비정기 조정할 수 있는 제도가 있었다. 다만 엄격한 요건 등으로 최근 공급망 차질에 따른 자재값 상승분을 반영하는 데에는 한계가 있었다.

◆공급 위한 개편… 부작용은?

정부가 분상제 개정안 시행에 박차를 가하고 있는 가운데 새 분상제로 분양가가 오를 수밖에 없어 무주택자들의 계산기가 바쁘게 움직이고 있다. 부동산원은 이번 발표에 따라 향후 분양가가 1.5%에서 최대 4%가량 오를 것이라고 내다봤다.

특히 이번 분상제 개편은 ‘250만호+α 주택공급’ 계획의 활로를 열어주기 위해 마련된 만큼 수익성을 제한시켜 공급에 걸림돌이 된다는 평가를 받아온 분상제를 완화했다. 또 글로벌 원자재 대란으로 치솟은 건설자잿값과 인건비 인상분을 공사에 적기에 반영하는 것을 목표로 둔만큼 그간 건축비 등이 올라 분양가 인상으로 이어지는 것은 불가피하다. 

관건은 ‘분양가가 얼마나 오르느냐’하는 부분이다. 재건축·재개발 등 정비사업이 주를 이루는 서울에선 향후 일반 분양가가 9억원을 넘을지에 촉각을 세우고 있다. 일반 분양가가 9억을 넘기면 중도금 집단대출이 불가능해 유동자금이 부족한 경우 청약에 당첨되더라도 자금 마련이 어려워 질 수 있다.

통계청에 따르면 지난달 서울 아파트의 평균 분양가격은 3.3㎡당 약 2821만원이다. 전용 60㎡의 경우 5억 1300만원, 85㎡는 7억 2675만원 등이다. 만약 정부의 전망대로 분양가가 최대 4% 오른다면 85㎡의 아파트 가격은 약 8억 2160만원으로 9억원을 조금 밑도는 수준이다.

다만 대출을 받을 수 있다하더라도 문제는 남아 있다. 치솟는 물가상승률에 각국 중앙은행이 기준금리를 올리고 있다는 점이다. 기준금리가 올라갈 경우 이는 대출금리 인상으로 이어진다.

미국 연방준비제도(연준·FED)가 28년 만에 기준금리를 0.75%p 인상하는 ‘자이언트 스텝’을 진행했고, 한국은행도 이에 발 맞춰 기준금리를 0.50%p 인상할 전망이다. 또 금융권에 따르면 현재 5%대를 기록하고 있는 5대 시중은행의 주택담보대출 금리가 연말까지 8%까지 오를 가능성이 있다.