이들 주상복합건물은 학교·도로 등 기반시설의 과부하를 초래하고 주택 공급 효과도 제한적이어서 체계적인 관리가 시급한 것으로 분석됐다.
서울시정개발연구원 양재섭 연구위원은 ‘주상복합건물의 계획적 관리방향’이라는 제목의 보고서에서 1990년부터 2010년 상반기까지 20년간 시내 상업지역에 주상복합건물이 총 193동 들어서 4만 2000가구가 공급됐다고 7일 밝혔다.
공급된 주상복합건물의 주거 총면적은 약 392만㎡로 중구 태평로에 있는 서울파이낸스센터 건물 약 49동에 해당하는 규모다.
193동 중 2000년부터 2004년까지 공급된 동 수만 124동(64%)으로, 정부가 외환위기 이후 각종 부동산 규제를 완화하면서 폭발적으로 늘어나는 양상을 보였다.
주상복합건물 입지 현황을 보면 도심보다 부도심이나 지역 중심 등 비교적 외곽지역으로 몰렸다는 것을 알 수 있다.
동남권은 98동(51%), 서남권은 47동(24%)으로 한강 이남 지역에 집중적으로 들어섰으며, 특히 강남·서초·송파 등 ‘강남 3구’에 81동(42%)이나 건립됐다.
양 연구위원은 현재의 개발 가능성과 사업성만을 고려해 상업지역에 고밀 주상복합 개발을 과도하게 허용하면 중심지의 발전 잠재력을 저해할 수 있다고 우려했다.
보고서에 따르면 상업지역에 들어선 주상복합건물의 평균 용적률은 732%, 평균 층수는 24층에 달하고 있어 돌출형 개발에 따른 도시 경관상의 문제가 발생하고 있다. 또 인접 지역 주민들과 일조권 및 조망권 분쟁도 야기하고 있다.
이 같은 주상복합건물이 공급하는 주택 가구 수는 대부분 300가구 미만이어서 기반시설과 공동주택 부대복리시설 설치 규정이 적용되지 않고, 이 때문에 학교와 도로 등 기반시설에 과부하를 준다고 양 연구위원은 분석했다.
주상복합건물이 공급하는 주택의 49%가 115㎡ 이상 대형주택인 데 비해 국민주택 규모(85㎡ 미만)는 30%에 불과해 주택공급 효과도 제한적이라고 비판했다.
이에 따라 양 연구위원은 현행 300가구 미만, 주거비율 90% 미만 등으로 돼 있는 주택법상 주상복합건물의 사업 승인 예외 요건을 강화해 부대복리 시설 설치를 유도하고 중소형 주택 공급을 촉진해야 한다고 제안했다.
또 도시 중심지별 육성전략을 수립하고 이에 따라 주거 비율을 차등 적용하는 방안도 모색해야 한다고 주장했다.