경기회복·집값 상승 기대감 상실… 부동산 시장 침체

▲두성규 실장
[천지일보=김일녀 기자] 정부가 건설경기 회복 및 주택공급 활성화를 위해 ‘5.1대책’을 내놓은 지 한 달이 지났지만 부동산 시장은 여전히 침체된 분위기다.

정부는 올해 초 1.13 전·월세 대책을 시작으로 2.11 전·월세 보완 대책, 3.22 부동산거래 활성화 대책, 그리고 5.11대책까지 거의 한 달에 한 번꼴로 총 4차례의 부동산 대책을 발표했다. 그럼에도 침체된 부동산 시장은 회복될 기미가 안 보인다. 이렇다 보니 주택 실수요자는 물론 건설업계에서도 정부 정책에 불신만 높아지는 상황이다.

이에 두성규 한국건설산업연구원 건설경제연구실장(사진)을 만나 현 부동산 시장의 현황과 문제점, 그에 따른 대책 등을 들어봤다.

Q. 5.1대책이 나온 배경과 가장 중점적인 내용은

A. 2010년 이후 건설경기의 전반적인 침체가 금융권에도 영향을 미쳤다. 특히 저축은행의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)대출 상당수가 부실화되면서 서민 주거 안정 및 금융·거시경제 전반에 불안이 이어질 것으로 예상됐다. 이를 방지하기 위해 정부가 5.1대책 즉 ‘건설경기 연착륙 및 주택공급 활성화 방안’을 발표한 것이다.

가장 주목을 받은 것은 서울·과천 및 5대 신도시에서 1세대 1주택자(9억 원 이하)의 경우 양도세 비과세요건 중 2년 실거주 요건이 폐지된 것이다.

그러나 이 부분만 언론이나 국민의 주목을 받아 아쉬움이 남는다. 이 외에도 건설사·PF에 대한 구조조정과 유동성 지원을 통해 시장 불안을 해소했다. 택지개발지구의 단독주택 층수제한 및 가구 수 규제 등을 완화해 주택공급 여건도 개선했다. 그러나 대책 발표 3주 만에 5차 보금자리주택지구가 발표되면서 민간분양시장 침체가 더욱 악화됐다는 분석이 나오고 있다. 또한 정부의 정책에 대한 홍보가 미흡했고 국민에게 알리고자 했던 정책적 목표도 정확하게 전달되지 못했다고 생각한다.

▲ ⓒ천지일보(뉴스천지)

Q. 5.1대책이 나온 지 한 달이 지났다. 부동산 시장 분위기는

A.
대책이 나온 후에도 부동산 시장에 변화는 거의 없다고 봐도 과언이 아니다. 부산 등 지방 분양시장이 활성화되고 있다고는 하지만 이는 일부 지역만 해당된다. 전체 부동산 시장의 흐름과 연관된다고 보기는 어렵다. 서울시가 운영하는 서울부동산정보광장에 따르면 지난 5월 중 서울 시내의 주택매매 실거래는 현황은 지난 3월 기록한 최고점에 비해 1/3, 1/4까지 떨어졌다. 당시 7000~8000건의 실거래가 이뤄졌다면 5월 들어 3주가 지난 현재 기준으로 400~500건을 보이는 등 거래가 거의 이뤄지지 않고 있는 것이다.

Q. 현재 부동산 시장이 침체된 가장 큰 이유는

A.
가장 큰 요인은 경기회복에 대한 기대감이 없기 때문에 집값 상승에 대한 기대감도 없는 것이다. 이는 결국 주택시장 자체가 활기를 띨 수 없게 만든다. 다주택자에 대한 시장의 시각도 잘못됐다. 시장에서 다주택자를 도덕적인 잣대로 평가하면서 정상적인 수요자들마저 부동산 거래를 피하게 된 것이다. 결국 부동산 거래를 통해 여유 자금이 자연스럽게 순환해야 하는데 그렇지 못하다 보니 다른 시장도 왜곡돼 버렸다.

또한 저금리 기조도 부동산 시장에 부정적인 영향을 미친 중요한 요인 중 하나다. 고금리 기조였다면 금리로 인한 비용부담을 충분히 감당할 수 있는 주택 수요자가 걸러지면서 시장도 안정됐을 것이다.

정부가 부동산 시장 활성화를 위해 내놓는 각종 정책 및 정책 기조의 불확실성도 시장 불안감을 높이는 요인 중 하나다. 예를 들면 투자자 입장에서 부동산 시장에 대한 투자는 상당히 큰 비중을 차지한다. 불확실한 데 투자를 하진 않는 게 당연하다.

Q. 현재 부동산 시장 상황을 고려할 때 오는 6월과 3/4분기 부동산 시장 전망은

A. 현재 부동산 시장이 긍정적인 상황으로 개선되지 않는다면 3/4분기까지 회복하기가 어려울 것으로 보인다. 특히 여름방학이 끝나는 시점 등 이사철이 되면 전세대란이 재현될 가능성이 높다. 현재 불확실성이 남아 있는 금융권의 구조조정이 지속될 가능성과 신용카드 대란 등도 부동산 시장에 부정적으로 작용할 것으로 보인다. 이와 함께 하반기에 내년 총선과 대선에 대한 움직임이 가시화되면서 부동산 시장에 과도한 거품이 만들어질 가능성도 있다.

Q. 이러한 문제점을 보완하기 위해서는 어떤 대책이 필요한가

A. 정책만 놓고 본다면 정부가 웬만한 건 대부분 풀어준 상태다. 때문에 장기적으로 볼 때 부동산 시장을 회복하기 위해서는 정부가 좀 더 적극적인 대책을 내놓아야 한다. 주택에 대한 부정적인 시각을 버리는 것이 중요하다. 민간분양시장에서는 다주택자의 양도세 중과규정 등 과도한 규제 등을 완화해 유동성을 높여야 한다. 아울러 과거와는 달리 현재 주택 수요보다는 공급이 많아졌기 때문에 청약제도도 재고해야 한다. 즉 주택시장 침체 국면이 계속 이어지는 상황에서는 선제적인 주택거래 활성화가 필요한 것이다.
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