정부, 11.4만채 전세공급 방안 내놨으나… 전문가들 “단기적 실효성 없어”

[천지일보=김현진 기자] 정부가 극에 달한 전세난을 해결하고자 장고 끝에 들고 나온 대책은 향후 2년간 다세대, 빈 상가 등을 활용한 공공임대 11만 4100가구를 공급하는 방안이었다. 또 내년부터 중산층 가구도 거주할 수 있는 30평형대 중형 공공임대를 본격 조성하기로 했다. 그러나 단기적으로 효과를 보기 어려울 것이란 게 대부분 전문가들의 반응이다.

국토교통부와 기획재정부, 서울시는 19일 정부서울청사에서 ‘서민·중산층 주거안정 지원 방안’을 발표했다.

이번 대책에서 정부가 2022년까지 공급하기로 한 공공임대는 전국 11만 4100가구이며, 그중 아파트는 3만가구며 나머지는 다세대나 비주거용 건물 등이다. 수도권에는 7만 1400가구에 서울은 3만 5300가구다.

정부의 임대 공급은 기존 공공임대의 공실을 활용하거나 신축 다세대·오피스텔 등 물량을 조기 확보해 임대로 서둘러 공급하는 방식이다. 전세난에 신속히 대응하기 위해 내년 상반기 중으로 물량의 40%가 넘는 4만 9천가구의 공공임대를 공급한다는 계획이다.

3개월 이상 공실인 공공임대를 전세로 전환해 무주택자라면 소득 수준에 관계없이 모두 입주를 허용하기로 했다. 공실 임대는 영구임대, 행복주택 등 건설형 임대 아파트가 많다. 현재 전국 공공임대 중 3개월 이상 공실인 주택은 3만 9100가구다. 이 중 3만가구가 아파트며, 서울에 있는 공실 아파트 임대는 3500가구다.

또 민간건설사와 매입약정을 통해 다세대, 오피스텔 등 신축 건물을 사전에 확보하는 방식으로 공급되는 매입약정 주택도 오는 2025년까지 서울 2만가구 등 4만 4천가구를 공급하기로 했다. 이들 주택의 임대료는 주변 시세 90% 수준에 최대 80%를 보증금으로 전환할 수 있는 전세형으로 공급된다.

또 빈 상가와 관광호텔 등 숙박시설을 주택으로 개조해 2022년까지 전국 1만 3천가구의 공공임대를 시세 50% 수준으로 공급할 예정이다. 서울에서 확보하는 물량은 5400가구며, 개별 방의 면적은 최저주거기준 이상(18㎡)으로 조성한다는 방침이다.

아울러 정부는 중산층도 살 수 있는 30평대 공공임대주택을 내년부터 짓기 시작해 2025년까지 6만 3천가구를 확충하고 그 이후부터는 연 2만가구 이상 꾸준히 공급하기로 했다.

아울러 정부는 일부 공공주택의 입주 및 청약 시기도 단축한다. 공공주택 건설 속도를 높여 내년 2분기에 입주 예정인 물량 1만 600가구를 1분기로 입주를 앞당긴다. 또한 공공지원민간임대의 전세 공급을 유도하기 위해 전세물량에 대해 금리를 1% 수준으로 내리고 보증보험료도 줄여주기로 했다.

현재 건설 중인 오피스텔 사업자가 전세로 공급할 수 있도록 저리(1.5%) 기금 대출 대환 지원도 제공하기로 했다. 임대사업자의 보증료율 인하 조치는 올해 말에서 내년 말로 1년 연장된다.

이 같은 대책에 대해 김현미 국토교통부 장관은 “대책의 효과가 조기에 가시화 될 수 있도록 인허가 기간을 최대한 단축하고 입지확보 등 공급여건이 구체화되면 즉시 입주자 모집을 실행하는 등 국민 여러분이 성과를 조기에 체감하실 수 있도록 하겠다”라고 밝혔다.

그러나 전문가들은 대체로 냉랭한 반응이다.

이에 대해 권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 천지일보와의 전화를 통해 “현재 전세난은 임대차3법으로 인해 기존 임차인이 계약을 연장하고, 임대인은 실거주를 선택하면서 전세 공급 물량이 금갑하면서 촉발됐다”면서 “당장 전세물량이 없는 게 문제인데 현재 상황에 이번 대책은 큰 도움이 되지 않을 것으로 보인다”고 말했다.

이어 “매매시장과 전월세시장은 따로 움직이는 게 아니라 같이 돌아간다. 최근 같이 올라가고 있는 이 두 시장을 안정화시키려면 6월 말 기준으로 발목이 잡힌 160만 7천가구에 대해 일시적으로 양도세를 낮춰서 매매시장으로 나오게 해야 한다. 이 부분에 대한 내용이 없어 아쉽다”고 강조했다.

김대종 세종대 경영학부 교수는 “주택 공급의 탄력성은 5년 정도다. 필요하다고 해서 금방 공급할 수 있는 게 아니다”면서 “정부가 특단의 대책을 구해야 하는데, 대안이 없으니 미분양 주택이나 호텔 등을 매입해 공급하겠다는 건 좋은 방안이 아니다”고 말했다.

이어 “재건축이나 재개발로 묶여있는 지역에 대해 규제를 풀어 공급을 지속적으로 하겠다는 신호를 줘야 집값을 잡을 수 있다”면서 “또한 임대차법이 집값을 상승시키고 전세시장을 어렵게 하니 지금이라도 관련 법을 수정할 필요가 있다”고 제시했다. 아울러 “뭐든지 시장경제에 맡겨야지, 정부가 자꾸 인위적으로 부동산시장에 관여하면 오히려 집값을 부추긴다”고 지적했다.

신세돈 숙명여대 경제학부 교수는 “임대전세 대책이 장기적인 계획이고, 공급한다는 양도 턱없이 부족하다”면서 “양도세뿐 아니라 임대소득에 대한 과세를 낮춰야 불안한 전세시장을 잠재울 수 있을 것”이라고 말했다.

홍춘욱 EAR리서치 대표는 “정부가 대책을 짜내긴 했는데, 굳이 대책으로 발표할 정도일까 싶을 정도로 실효성은 크지 않을 것으로 생각한다”고 혹평했다.

이어 홍 대표는 “정부가 세금을 걷겠다는 의지가 강하니 다주택자들의 매물을 거의 기대하기 힘든 상황이다. 이에 한시적으로 양도세를 대폭 완화해주거나 면제해준다면 다주택자에게 숨통을 트여주겠고, 이는 공급절벽 문제를 해결할 수 있는 방법이 될 것”이라고 제시했다. 아울러 “SOC(사회간접자본)나 공공임대주택 분야에 대한 예산을 크게 늘린다면 서울로 집중되는 임대수요를 완화할 수 있는 기대심리를 줄 것”이라고 덧붙였다.

일각에서는 긍정적 평가도 나왔다. 박운선 단국대 자산관리학과 교수는 내년 상반기와 하반기에 속도감 있게 공급한다는 내용이 급한 불을 끄기엔 충분하다고 긍정적인 평가를 내렸다. 박 교수는 “다세대나 오피스텔 등이 많이 비어 있으니 이를 활성화 시킨다면 균형적 발전을 가져올 수 있겠으며, 모두 만족은 아니더라도 공급에 도움이 될 것”이라고 말했다. 아울러 “우리나라에 오래된 재건축단지가 많은데 이에 대한 규제를 완화할 필요가 있다”고 말했다. 또한 “2년간 이번에 공급되는 전세물량과 함께 2023년에는 3기 신도시 공급물량도 쏟아지는 때문에 그 이후에는 전세시장이 안정될 것”이라고 전망했다.