새 임대차법 시행 영향인 듯
두 달째 상승은 4년 4개월만
‘중랑구’만 전세가율 떨어져
‘비규제 지역’ 갭투자 더 쏠려
[천지일보=유영선 기자] 새 임대차법 시행 이후 전셋값이 폭등하면서 수도권 아파트의 전세가율도 2개월 연속 상승한 것으로 나타났다. 이에 전세를 끼고 집을 사거나 입주 가능한 매물을 사들여 새로 전세를 놓는 ‘갭투자’가 다시 고개를 들고 있다.
15일 KB국민은행 부동산 리브온의 월간 KB주택가격동향 자료에 따르면 지난달 서울 아파트 전세가율은 54.2%로, 8월( 53.3%)과 9월(53.6%)에 이어 2개월 연속으로 상승했다. 상승 폭도 9월 0.3%포인트에서 10월 0.6%포인트로 확대했다.
서울 아파트 전세가율은 2016년 6월 75.1%에서 올해 8월 53.3%까지 하락세였다. 이 기간 전세가율이 이따금 상승 반전하기도 했으나 2개월 연속으로 상승한 것은 4년 4개월 만이다.
지난달 서울 25개 구 가운데 전세가율이 전달 대비 떨어진 곳은 중랑구(60.6%→59.8%) 한 곳뿐이었다. 종로구(63.0%) 전세가율이 가장 높았으며, 용산구(46.2%)가 가장 낮았다. 수도권 다른 지역에서도 경기는 69.9에서 70.7로, 인천은 71.9에서 77.5로 전세가율이 상승했다. 수도권 평균 전세가율은 65.5다.
올 8월만 해도 서울 아파트 전세가율은 2012년 이후 최저치였다. 그간 전셋값이 오르긴 했지만 매매가격 상승 속도가 더 빨랐기 때문이다. 이랬던 전세가율 추이가 반전됐다는 건 전셋값이 매매 가격보다 더 빠르게 상승하기 시작했다는 뜻이다.
이처럼 서울 아파트 전세가율이 2개월 연속 상승한 것은 지난 7월 31일 시행된 새 임대차법으로 전셋값이 폭등한 영향이 크다는 게 전문가들의 관측이다.
또한 전세가율이 높아지면 갭투자를 통한 매매가 상대적으로 쉬워지게 된다.
매매가격과 전셋값 사이 차액만으로도 집을 살 수 있어서 자금 부담이 줄어들기 때문이다. 전세가율이 60%라면 집값의 40%만 있으면 집을 살 수 있다. 정부는 그간 갭투자를 차단하고자 대출 규제를 강화했으나 전세가율 상승이 지속하면 규제가 무력화될 수 있다.
박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “전세가율 상승과 갭투자 증가는 상관관계가 있다”면서 “타인자본(전셋값)이 늘어나면 이를 레버리지로 활용해 매매 초기에 자기자본 투입을 줄일 수 있기 때문”이라고 말했다.
특히 갭투자 매매는 규제지역보다 비규제지역에 집중되고 있다. 이날 부동산 빅데이터업체 ‘아실(아파트실거래가)’에 따르면 최근 3개월간 갭투자 매매가 증가한 지역은 부산 해운대구(95건), 경기 김포시(94건), 경기 파주시(88건), 충남 천안시 서북구(83건) 등의 순으로 나타났다.
이들은 모두 비규제지역으로, 최근 투자 수요가 몰리며 집값이 과열 양상을 보이자 정부의 규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역) 지정이 임박했다는 관측이 나오는 곳들이다.