참조은경제연구소 이인철 소장
최근 국정감사에서 마포구에 전세 사는 홍남기 경제부총리가 계약갱신청구권 때문에 자신의 집은 팔지도 못하고 전셋집은 비워줘야 하는 안타까운 사연(?)이 알려져 눈길을 끌었다. 홍 부총리는 경기도 의왕시에 아파트 한 채와 세종시 분양권을 보유한 1가구 2주택자다. 고위공직자로서 ‘1가구 2주택자’ 논란을 피하기 위해 지난 8월 경기 의왕시에 있는 자신의 아파트를 팔았다. 하지만 2개월이 지났지만 아직도 소유권 이전 등기가 마무리되지 않았다.
내막을 들여다보니 매매 계약 당시 집을 비워주기로 약속했던 임차인이 주변 전셋값 급등에 새로운 전셋집을 구하지 못하자 2년 더 살겠다며 계약갱신청구권을 행사하겠다고 통보했기 때문이다. 현행법상 집주인이 세입자를 내보낼 수 있는 방법은 집주인이 실거주해야만 가능하다. 특히 세입자의 전세만료 6개월 전에 등기 완료된 집주인만 실거주 목적으로 세입자를 내 보낼 수 있다는 게 국토부의 유권해석이다.
문제는 이 집을 매수한 분도 집주인 실거주로 방을 빼줘야하는 세입자로 실거주 목적으로 홍 부총리의 집을 매수했다가 계약이 무산될 처지에 놓이게 됐다. 결국 3명 모두 임대차법의 피해자인 셈이다. 임차인의 주거안정을 목표로 도입된 임대차법 시행 초기 부작용이 예상보다 심각하다는 것을 단적으로 보여주고 있다. 설상가상으로 마포구 아파트에 전세를 사는 홍 부총리는 내년 1월 전세 만기를 앞두고 집주인이 직접 들어와 살겠다는 통보를 받았다. 홍 부총리가 이 아파트에 입주할 당시 6억 3천만원대였던 전세 시세는 현재 9억원 안팎으로 급등했다. 이 단지 내 전세 물량 자체가 급감한데다 6억원대로 다시 인근에서 전세를 얻으려면 집 크기를 줄이거나 근처 낡은 아파트로 이사를 가야 하는 상황이다.
실제 전세난은 더욱 심각하다. 한국감정원에 따르면 10월 둘째 주 서울 아파트 전셋값은 68주 연속 올랐다. 수도권은 62주, 전국기준 68주 연속 전셋값이 상승했다. 1년 넘게 전국적으로 전셋값 상승세가 지속되는 이유는 복합적이다. 최근 전셋값이 급등하자 7월 말부터 시행된 계약갱신청구권을 행사해 2년 더 눌러 살겠다는 수요가 늘어났다. 여기에 내년 상반기 예정된 3기 신도시 사전 청약을 앞두고 그동안 전세 살겠다는 대기수요까지 가세했다.
세제혜택이나 재건축시 집주인의 거주 요건 강화도 전세난에 한 몫을 하고 있다. 이런 상황이다 보니 집주인 입장에서는 전세보다는 반전세나 반월세로 돌리는 것을 더 선호하고 있다. 이 말은 임차인들의 주거비 부담은 가중되고 있다는 의미다. 실제로 지난달 전국 전셋값은 5년 5개월 만에 가장 큰 폭으로 올랐다. 정부가 각종 주택대출 규제를 옥죄고 있지만 지난달 은행권의 전세대출이 역대 두 번째로 급증한 것도 이런 이유 때문이다. 정부는 서둘러 홍남기 방지법을 도입하기로 했다. 핵심은 매매계약을 체결할 때 세입자의 계약갱신청구권 행사 여부를 계약서에 기재토록 한다는 것이다. 문제는 세입자는 임대차기간 종료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신청구권 행사가 가능하다. 6개월 전쯤 집을 비워주겠다고 약속했다가 전세계약 만료 1개월 앞두고 계약갱신청구권을 행사해도 법적으로 문제가 되지 않는다는 점에서 벌써부터 실효성 논란이 일고 있다. 정부는 또한 전세시장 안정 방안을 담은 24번째 부동산대책을 예고하고 있다. 문제는 신규 주택 공급이 늘지 않은 상황에서 전세난을 해결할 수 있는 방안은 거의 없다. 차선책으로 최근 전셋값 급등으로 고통받는 임차인의 전세대출을 지원하고 이에 대한 세액공제를 확대하거나 최근 전셋값이 매매가를 추월한 이른바 ‘깡통주택’들이 속출하고 있는 만큼 전세보증금에 대한 안전장치를 강화하는 방안 등이 유력한 대책으로 거론되고 있다. 특히 전월세상한제를 신규 전세 계약까지 확대 적용하는 법안도 현재 국회 계류 중이다. 이외에도 최근 과도한 임대료 상승을 막기 위해 정부가 직접 임대료 기준을 제시하는 이른바 표준임대료 도입도 차선책으로 검토되고 있다. 내년 6월 시행되는 전월세신고제 시행이후 도입될 가능성이 높다. 문제는 이들 전세대책이 대부분 공급보다는 수요억제나 세입자보호대책에 그치는 만큼 전세난은 상당기간 지속될 가능성이 높아졌다.