[경제칼럼] ‘주택 임대차 3법’ 급물살… 치솟는 전셋값 잡을까?

이인철 참조은경제연구소 소장

최근 집값 상승세가 심상찮다. 정부는 출범 이후 22번째 부동산대책을 예고하고 있다. 정부 규제와 코로나19 여파로 하락세를 보이던 서울 아파트 가격이 석 달 만에 상승 반전했다. 국토해양부 산하 한국감정원에 따르면 6월 둘째 주(6월 8일 기준) 서울 아파트 매매가격은 1주일 만에 0.02% 상승했다. 3월 5주차부터 9주 연속 하락세를 이어오던 서울 아파트 값이 6월 첫째 주 보합세에 이어 상승세로 돌아섰다. 이처럼 석 달 만에 서울 집값이 오른 것은 6월 1일 보유세 과세 기준일이 지나면서 강남 절세 급매물이 대부분 소진된 데다 잠실, 용산, 목동 등 개발소식도 한 몫을 했다. 

문제는 뛰는 집값 위에 나는 전셋값이다. 서울 아파트 전세가격은 같은 기간 0.06% 상승했다. 지난해 7월 이후 10개월째 상승세를 지속하고 있다. 서울 전세가격이 뛰는 이유는 복합적이다. 코로나19로 매수 심리가 위축되면서 집을 사려던 수요까지 전세로 돌아섰다. 서울 주요 신축 대단지의 입주가 대부분 마무리된 데다 정부가 2기 신도시보다 입지가 좋은 3기 신도시 개발에 박차를 가하면서 청약 대기 수요가 늘고 있다. 특히 1100조원에 달하는 시중 풍부한 유동성이 호시탐탐 부동산, 증시 주변에 맴돌면서 자산가치 버블을 키우고 있다. 이미 정부의 규제의 사각지대에 있는 수도권, 지방 청약에서조차 주변 시세대비 막대한 차익이 예상되는 곳은 어김없이 높게는 수백 대 일의 청약경쟁률을 기록하고 있다.

21대 국회는 개원하자마자 ‘주택 임대차보호 3법(계약갱신 청구권, 전월세 상한제, 전월세 신고제)’을 추진하고 있다. 임대차3법의 취지는 세입자 보호 이외에도 드러나지 않은 임대소득에 대한 과세차원이다. 계약갱신 청구권은 전세 계약 기간을 현행 2년에서 세입자가 원할 경우 4년까지 거주할 수 있는 권리다. 전월세 상한제는 임대료를 연 5% 이상 올리지 못하도록 인상폭에 제한을 두는 제도다.

전월세 신고제는 전세보증금, 월세 등 실거래가로 30일 이내 신고하도록 하는 법안이다. 전월세 신고제가 시행되면 세입자가 별도로 주민센터를 방문해서 확정일자를 받을 필요가 없다. 또한 전월세 거래도 주택 매매처럼 투명하게 관리하겠다는 취지다. 특히 박주민 더불어민주당 의원은 세입자가 계약갱신 청구권을 갖는 이른바 전세 무한연장법안을 대표 발의했다. 세입자의 3회 이상 임대료 연체 또는 과실로 파손하는 경우 등 8개 예외항목을 제외하고 실질적으로 세입자가 대부분의 권리를 행사할 수 있도록 했다.

임대차 3법은 18대 국회부터 세입자 보호를 위해 추진돼 왔지만 전셋값 급등 등 부작용에 대한 우려로 번번이 국회 문턱을 넘지 못했다. 하지만 21대 국회는 여당이 177석 과반을 확보한 만큼 통과가 유력해 보인다. 정부는 한 발 더 나가서 고액전세보증금과 다주택자의 전세 보증금에도 과세 기준을 만들고 있다. 올해부터 연 2000만원 이하 임대소득자도 소득세를 신고해야 한다. 그동안 전세금은 과세대상에 포함되지 않았다.

하지만 3주택 이상 다주택자의 임대보증금 합계가 3억원을 넘는 경우 월세 수익으로 간주하고 세금을 매기는 이른바 간주임대료를 적용하고 있다. 전월세 신고제 도입으로 임대소득을 투명하게 파악할 수 있게 되면 정부 입장에서는 과세자료로 활용할 수 있다. 임대차 3법의 세입자 보호 취지는 백번 공감하지만 과도한 임차인 보호 규정이 오히려 전월세 시장 불안을 더 불안정하게 만들 것이라는 우려도 제기된다. 법안 시행 전 전세금을 크게 올리거나 이면계약 등이 늘어날 수 있다.

벌써부터 부동산카페에서는 박주민 의원의 발의한 법안이 통과되면 전세권도 권리금을 주고 사야하는 시대가 올 수 있다는 우려가 나오고 있다. 인기지역 세입자가 나오지 않고 눌러 살 경우, 신규 세입자는 기존 세입자에게 상가권리금처럼 전세권리금을 줘야 들어가는 시대가 올 수 있다는 지적이다. 세입자끼리 좋은 전세물건을 놓고 경쟁해야 하는 시대가 올 수도 있다는 의미다.

궁극적으로 임대차 문제는 수요 공급으로 풀어야하는데 민간 임대시장에 과도한 개입은 또 다른 부작용을 낳을 수 있다는 점이다. 벌써부터 고가 전세가 즐비한 서울임대차시장에서는 월세 10만원짜리 반전세가 확산되고 있다. 집 주인이 세금 부담을 세입자에게 떠넘기는 모양새지만 전세 물건이 부족한 상황에서 세입자는 울며 겨자 먹기로 이런 조건을 수용하고 있다. 이처럼 예상되는 부작용을 최소화하는 방안을 찾아야 임대차3법이 통과해도 시행착오를 줄일 수 있다.