문승권 다산경영정보연구원 원장
주거가 안정되면 주민들은 삶의 질을 추구하게 되고, 근로자는 근로의욕을 북돋우어 생산성을 높이고 주거비용 상승에 따른 임금 및 물가상승의 압력을 해소할 수 있다.
수십년간 국민의 평균적 주거 수준은 지속적으로 향상되고 있다. 한편 지역·계층 간 주거수준의 격차도 지속적으로 확대되고 있다. 전국적으로 아파트 공급량이 봇물처럼 쏟아지고 있다. 수도권을 중심으로 선호지역은 분양가보다 아파트값 상승률이 높아 ‘로또 분양’으로 당첨돼 중도금 대출 제한 등 지역주민들에게 안정적인 주택공급을 위해 분양가를 낮추고 있다.
한편, 한국은행은 아파트·상가 등 2019년 3분기 건설투자가 2분기에 비해 6.4%가 감소했다고 했다. 이는 SOC 예산 축소와 부동산 규제도 강화함을 원인으로 보고 있다. 풍선효과일 수도 있는데, 아파트나 상가 미분양율 증가시 그 후유증은 경기 침체를 더욱 짓눌리게 할 수도 있다. 또한 공급 부족이 아파트 가격 상승의 주요인으로만 보기도 어렵다. 이미 전국적으로 혁신도시, 클러스터 조성으로 아파트 공급량이 증가됐고, 저출산 시대에 인구 유입에도 한계가 있고, 상가 공실률도 높게 되어 자연적으로 상권이 침체되는 것이다.
서울의 아파트 평균 가격은 7억원을 넘겨 일반 직장인들은 구입하는데 10년 이상이 소요되므로 대출에 의존하는 형국이다. 막대한 지가 보상비에 의한 소득도 거시경제적으로 국가재정의 마이너스 영향을 초래하게 한다. 아파트는 편리한 가정관리도 되지만 콘크리트 숲을 이루어 개인화와 이기주의, 이웃과 단절의 원인이 되고, 지역 공동체를 붕괴하는 위험도 작용하고 있다. 이에 따른 개발 후 교통 인프라의 확대가 오히려 도시 교외화 현상을 부추기고 교통난을 가중시키기도 한다. 농촌에 비해 도시는 인간관계의 밀도가 약하고 이웃에 무관심하고 생활 속도도 빠른 특성이 있다. 아파트에는 출입시 번호 클릭이나 얼굴 인식으로 통하고, 복지시설로 커뮤니티센터, 스포츠센터, 도서관, 경로당, 운동기구 시설, 녹지환경 조성은 필수가 되고 있다.
인구는 감소되는데 전국적으로 중소도시에까지 신도시 등 아파트 건립은 지속되어지고 있어 지역별 인구나 특성에 따라 적정 아파트 수요공급량 추계는 이루어지지 않고 있다.
상위 1% 다주택자가 13만명으로 1인당 7채를 보유하고 있어, 고용효과와는 무관한 자산증식 수단, 투기, 주택 사재기 등 불로소득의 폐해도 속출하고 있다. 상위 10% 다주택자가 보유한 주택 수도 2008년 242만 8700호에서 2018년 450만 8000호로 약 208만 호가 증가했다.
정부의 주거복지정책은 주택을 직접 공급하는 방식의 공급 지원, 주택 구입, 안정적인 거주를 간접적으로 지원하는 수요자 지원방식을 통해 추진하고 있다. 즉 무주택 서민에게 공급하는 ‘보금자리주택(중소형 분양주택, 임대주택)’을 건설해 소득 5분위 이하 가구에 공급하는 것을 주요 목표로 하며, 수요자 방식은 국민주택기금 융자 등을 통해 저소득층의 주거수준 향상, 주거안정에 비중을 두고 있다. 또한 주거복지정책과 관련 갈등을 겪는 경우도 있다. 난민으로 취급 받은 성남시 서현동에 조성될 행복주택(임대)을 놓고 주민들 간 갈등도 심화되고 있다. 지역 청년들은 ‘희망주택’으로 보며 공공주택 개발을 지지하지만, 인근 아파트 거주자들은 반대를 해 우려하는 교통 문제 해결을 위해 대책을 강구 중에 있다. 즉 서현 공공주택지구에 건립될 건설 호수를 처음 계획보다 낮게 저밀도 개발할 것을 정부에 요구한 상태에 있다.
이에 따라 아파트와 주거복지 측면에서 다음과 같이 정책 수립이 필요하다.
첫째, 전국적으로 지역별 아파트 미분양 실태 및 가격조사, 상권 공실률 등 통계, 중장기 수요와 공급 추계에 의한 아파트 수급정책이 선행돼야 한다. 둘째, 1인 다가구 보유시 중과세, 아파트 등 다가구, 건물 임대사업자에 대해서도 상대적으로 높은 과세 정책이 필요하다. 셋째, 임대주택 공급시 입주 자격의 확인과 입주 후에도 가족관계, 소득 변동 상황, 질병 상태 등 사후관리를 해 복지나 역선택 여부 등을 중점관리하도록 한다.
넷째, 정부와 서울시가 강남구 삼성역 일대에 10조원 이상 투자한 것이 강남 집값 급등을 부채질했다는 지적도 있다. 이는 바로 불로소득의 만연, 투기 등 비생산적이고 고용창출과는 반대 현상으로 나타나게 된다. 개발이익 환수 문제도 대두되게 되어 지역적으로도 인구 등 지역 특성을 고려해 미래 100년을 내다보고 중장기적 추계에 의한 투자가 이루어질 필요가 있다. 다섯째, 아파트의 무분별한 건립의 규제와 미분양아파트에 대해 커뮤니티센터(휴게소, 학습센터 등 용도 다양화)로 대체, 지역 건설업체의 입찰에 가점을 부여하도록 해 지역경제를 활성화하도록 한다.
여섯째, 지역별·계층별·대상자별 주거복지정책 수립이 필요하다. 저소득 노인가구의 경우 주거와 복지, 건강관리와 의료서비스, 일상생활 지원 서비스가 결합된 서비스가 필요하며, 청년층 저소득가구의 경우 주거와 일자리가 연계된 정책들이 결합돼야 한다. 중년층은 자녀들의 교육환경 조성이 요구되므로 주거, 보육, 일자리, 교육 서비스가 동시에 이루어지도록 한다. 일곱째, 지분형 임대주택을 활성화한다. 장기성 임대주택 재고 등 통계조사를 전제로 주택 바우처제도를 도입하도록 한다. 자산을 점진적으로 축적해 주택에 대한 지분을 증대해 임차에서 소유로 전환할 수 있는 틀을 만들어주도록 한다.
여덟째, 미분양 아파트의 노인주거복지시설로 대체가 필요하다. 입소자격의 완화와 님비현상의 해결을 위해 아파트 내 일부(예를 들어 전체 가구 수의 10% 이내)를 주거복지 수요자에게 할당하도록 한다. 아홉째, 아파트 건립시 주거 구조상 홀로 거주 인구 증가에 의해 정신건강에 영향을 미치므로 쾌적한 환경 조성이 필요하다. 정신적으로 건강하지 못한 상태는 개인에게 사회적 고립, 우울감 등을 가중시키고 사회적 문제를 유발시키기 때문이다. 이에 의해 질병의 회복 지연, 의료비 상승, 자살 등의 결과를 초래할 수 있게 된다. 열 번째, 임대아파트 유형별 사회적·경제적 만족도 증대를 위한 정책이 필요하다. 즉 국민임대아파트 거주는 주거환경, 사회적 관계에 대한 만족도가 자아존중의 가치가 높고, 영구임대아파트 거주는 주거관리비, 광열수도비, 월세 비용 등이 정신건강에 영향을 미친다는 조사 결과가 있다. 이는 삶의 질을 높이고, 높은 주거관리비에 대한 부담이 우울감을 조성한다는 의미로 낮은 주거비, 일자리, 가족관계 등의 불안정이 원인으로서 사회적·경제적 환경 조성을 과제로 볼 수 있을 것이다.