‘재건축·재개발’ 사업장 정조준
‘입주자모집공고’부터 적용키로
재건축·신축아파트 양극화 예상
일부 단지, 선분양 전환 가능성
[천지일보=유영선 기자] 정부가 12일 분양가 상한제 확대 시행 계획을 밝히면서 서울 재개발·재건축(정비사업) 추진 단지들에 비상이 걸렸다. 정부가 상한제 시행을 위해 분양가 상한제 지정 공고일 이후 ‘최초 입주자 모집 승인을 신청한 단지’부터 적용하기로 했기 때문이다.
12일 국토교통부에 따르면 현재 서울에서 관리처분인가 단지는 총 66개이며 착공단지는 85개 단지로 정비사업이 본격화된 단지는 총 151개(약 13만 7000가구)다.
정부가 주택법 시행령을 10월 공포한다고 밝힌 만큼 상당수 단지가 분양가 상한제 적용돼 직격탄을 맞을 것으로 예상된다. 이들 중 사업성이 떨어지는 단지들은 분양을 늦출 수밖에 없고 이에 따라 주택공급 위축될 가능성이 있다.
둔촌주공, 개포주공1단지, 반포주공1단지 등 강남권 주요 재건축 단지들은 이미 인가를 받아 사정권에서 벗어났지만, 사업계획을 다시 짜야 하는 상황이다. 강동구 둔촌 주공 아파트는 이르면 11~12월쯤, 강남구 개포동 주공1단지는 올해 12월~내년 초, 서초구 반포동 원베일리는 내년 4월 일반분양이 예정돼 있다.
정부가 민간택지 분양가 상한제 적용 기준을 대폭 완화하면서 사실상 서울 강남 재건축단지를 정조준한 것이라는 게 업계의 시각이다. 하향 안정화를 유지하던 집값이 7월 들어 상승세로 전환한 것이 강남 재건축이라는 게 정부의 판단이다.
이남수 신한은행 장한평역 지점장은 천지일보와의 통화에서 “재건축이나 재개발에는 직격탄이다. 분양이 임박한 곳이나 추진 중인 곳은 타격이 클 수밖에 없다”며 “재개발·재건축 가격은 내려갈 것이고 입주한 지 10년 이내 아파트 가격은 올라 양극화가 될 것”이라고 말했다.
이 지점장은 또 “상한제가 도입되면 쉽게 말해 15억짜리 아파트가 7~8억원에 분양되는 것”이라며 “청약가점이 있는 무주택자의 경우 집을 안 사고 당첨되기 어렵더라도 노려볼 거다. 당첨되면 로또니깐”이라고 강조했다.
박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석부동산전문위원은 “분양가 상한제 시행은 일반분양 수입감소에 따른 사업 수익 하락을 의미하므로 서울, 과천 등 투기과열지구의 재건축과 재개발에 대한 투자 수요가 줄어들고 가격 약세도 불가피하다”고 지적했다.
박 전문위원은 또 “후분양을 통해 분양가 규제를 피하려던 일부 재건축과 재개발단지들이 서둘러 선분양으로 되돌아갈 가능성이 높다”며 “HUG(주택도시보증공사)의 규제를 통한 선분양을 선택하는 것이 후분양보다 일반분양수입에서 더 유리하기 때문”이라고 설명했다.
또한 분양가 조정으로 인해 건설사들의 수익성 하락으로 재건축 아파트 사업 중단 등 공급 감소로 새 아파트 희소성이 커져 새 아파트 가격 상승으로 이어질 것이라는 관측도 나온다.
앞서 국토부는 오는 10월부터 서울 전역인 25개 구, 경기 과천, 성남 분당, 하남, 광명, 대구수성, 세종 등 투기과열지구 31개 지역 민간택지에서 분양가 상한제를 적용하기로 했다.
상한제 적용 기준을 강화하는 등의 내용을 담은 주택법 시행령 개정안은 입법예고를 거쳐 오는 10월쯤 시행할 예정이다. 별도의 유예기간은 두지 않고 바로 시행한다. 국토부는 향후 국토부 주거정책심의위원회를 거쳐 상한제 적용 지역을 결정할 예정이라고 밝혔다.