[천지일보=김민아 기자] 재건축·재개발 투자에서 상식처럼 통용되던 ‘용적률이 낮으면 사업성이 좋다’는 이론을 정면으로 반박하는 주장이 나왔다. 재건축‧·재개발 전문가 이정열 저자는 신간 ‘돈되는 재건축 재개발’에서 “용적률이 낮은 저층아파트라도 조합원 세대수가 많다면 오히려 재건축 투자 시 큰 손해를 볼 수 있다”라고 주장한다.
실제로 분당구에 위치한 4개의 단지를 분석해 보니 용적률이 144%로 낮은 C단지의 경우 일반분양이 거의 이뤄지지 못하는 반면 용적률이 211%로 비교적 높은 S아파트의 경우 일반분양 세대수가 조합원 세대수의 40%를 넘을 가능성이 높았다. 이러한 점을 모른 채 투자했다가는 높은 분담금 때문에 오히려 손해를 볼 수 있다.
저자는 재건축 투자 시 용적률뿐 아니라 조합원의 세대수를 동시에 반영하는 ‘세대당 평균 대지지분’을 봐야 한다고 말한다. 세대당 평균 대지지분은 저자가 고안해낸 지표로, 어떤 단지의 조합원 한 사람이 평균적으로 가지고 있는 대지지분의 크기를 의미한다. 이 숫자가 클수록 일반분양 물량이 많아지므로 조합원의 분담금이 줄어든다는 것이다.
실제로 이 지표는 실제 재건축 사업이 진행되고 있는 지역에 대입했을 때 대부분 정확하게 들어맞는다. 계산 결과, 분당구 C단지는 일반분양 물량이 마이너스로 나온 반면, S단지는 기존 세대수의 약 45%나 많았다.
책에는 그 외에도 분담금을 비교적 정확하게 예측하는 다양한 공식 활용법이 나와 있다. 특히 ‘총사업비와 시공비 비율’ 공식은 평당 시공비를 이용해서 분담금을 추산해보는 것으로, 재건축 사업이 본격적으로 시작되기 전에도 개략적인 예측이 가능하다.
김대종 세종대 경영학과 교수는 “이 책은 누구나 사업성 좋은 지역을 미리 찾아내고 선점할 수 있는 방법을 알려준다. 독자가 직접 수익성을 계산해 봄으로써 ‘묻지마 투자’에서 탈출할 수 있는 길을 알려주기에 부동산 투자자 라면 꼭 일독할 것을 강력히 추천한다”고 말했다.
저자 이정열은 국방과학연구소 연구원으로 재직하다가 2006년부터 재개발 투자를 시작한 투자 고수로 저서 ‘돈되는 재건축 재개발’은 그의 첫 번째 책이다.