[천지일보=김일녀 기자] 내년부터 바뀌는 부동산 관련 주요 세제 및 제도에 대해 부동산114를 통해 살펴봤다.
▲양도세 및 생애최초 취득세 한시 면제 2013년 말 일몰
4.1대책에 따라 6억 원 또는 전용면적 85㎡이하의 신규나 미분양 주택, 그리고 1주택자의 기존 주택 취득 시 5년간 양도소득세가 면제되고, 연소득 7000만 원 이하 가구가 6억 원 이하의 주택을 생애최초로 구입할 경우 취득세가 완전 면제된다. 이 같은 양도세와 취득세 한시적 면제 혜택은 2013년 12월까지만 적용된다. 양도세 감면의 경우 2013년 말까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급해야 하고, 취득세는 소유권 이전등기를 완료하거나 잔금납부를 완료해야 한다.
양도소득세 한시 감면과 관련해서 1가구 1주택자의 기존주택을 취득할 경우 시ㆍ군ㆍ구청으로부터 감면대상 확인날인을 받아야 양도소득세 감면 혜택이 주어진다. 감면대상 주택 확인 신청기한은 내년 3월 31일까지다.
▲취득세 영구 인하에 따른 세율 완화
취득세를 영구 인하하는 내용의 지방세법 개정안이 국회를 통과하면서 취득세 요율이 완화된다. 9억 원 이하 1주택자는 2%, 9억 원 초과 및 다주택자는 4%의 취득세율을 적용하던 것을 6억 원 이하는 1%, 9억 원 초과 주택은 3%로 낮아지게 된다. 단 6억 원 초과∼9억 원 이하는 현행과 동일하게 2%를 유지한다.
▲종합부동산세, 국세에서 지방세로 전환
현재 국세인 종합부동산세는 정부가 지자체와의 협의를 거쳐 내년부터 지방세로 전환할 방침이다. 종합부동산세를 지방세로 전환하더라도 현재 납세의무자의 세부담과 지자체 세입에는 변화가 없다. 납세의무자 입장에서는 명칭, 과세요건, 납부기간, 선택적 신고납부제도 등 모든 것이 현재와 같다.
▲주택공급 제도 상 성년 기준 만 19세로 낮춰져
주택공급에 관한 규칙 개정에 따라 주택 청약 가능 연령이 만 20세 이상에서 만 19세 이상으로 완화된다. 지난 7월 민법상 성년 나이가 만 19세로 낮아진 데 따른 것이다. 현재 연령 제한 없이 가입할 수 있는 주택청약종합저축을 제외한 청약 예·부금 가입 연령도 만 20세 이상에서 만 19세 이상으로 낮아진다.
아울러 다자녀가구나 신혼부부, 생애최초 주택 특별공급 운용지침 상 성인 연령기준 역시 만 20세에서 만 19세로 낮아진다. 이에 따라 생애최초나 다자녀가구, 신혼부부 주택 특별공급을 신청할 때 소득산정에 포함되는 성인이 만 19세 이상 세대원으로 늘어나게 된다.
▲세입자, 임대보증금 보호범위 확대
소액 임차인의 우선변제금을 상향하고 적용대상 보증금을 확대하는 내용을 골자로 한 주택 및 상가건물임대차보호법 시행령 개정안이 2014년 1월 1일부터 시행될 예정이다.
개정안에 따르면 주택은 서울의 경우 우선변제 받을 임차인 범위가 현행 전세보증금 7500만 원 이하에서 9500만 원 이하로 확대된다. 수도권 지역은 6500만 원에서 8000만 원으로, 광역시 등은 5500만 원에서 6000만 원으로 대상자가 늘어난다. 또 전세에서 월세로 전환할 경우 월세 상한은 현행 14%에서 10%로 낮아진다.
상가건물임대차보호법 시행령 개정안에 따라 상가 세입자의 보호 범위도 확대된다. 서울은 현행 3억 원에서 4억 원으로, 수도권은 2억 5000만 원에서 3억 원으로, 광역시 등은 1억 8000만 원에서 2억 4000만 원으로 보증금액이 보호된다. 최우선으로 변제하는 영세업자 범위도 전국적으로 확대해 서울지역은 보증금 5000만 원에서 6500만 원까지 늘어난다. 우선 변제받는 보증금도 지금의 1500만 원보다 700만 원 늘어난 2200만 원이 된다.
▲저리(低利) 주택구입 지원자금 하나로 통합
현재 정부 자금이 들어가는 정책 모기지로는 근로자서민 및 생애최초 주택구입자금 대출, 우대형 보금자리론이 있는데 정부는 내년부터 이를 하나로 통합하고 대출 문턱을 낮춘다. 내년 1월 2일부터 부부합산 연소득 6000만 원 이하(생애최초는 7000만 원 이하)인 무주택 가구주는 통합된 모기지를 이용하면 된다. 통합 정책 모기지는 소득 수준과 만기에 따라 시중은행보다 낮은 연 2.8∼3.6%의 금리를 적용하며 고정금리와 5년 단위 변동금리에서 고를 수 있다. 최대 연체 이자율도 은행 최저 수준인 10%로 인하된다.
▲2014년 1월 2일부터 전세금 안심대출 시행
전세금 안심대출은 세입자가 전세금을 돌려받을 수 있는 권리를 은행에 넘기고 금리를 낮춰 받는 기존의 ‘목돈 안드는 전세제도Ⅱ(전세금 반환청구권 양도방식)’와 전세계약 종료 후 집주인이 전세금을 돌려주지 못할 때 대한주택보증이 책임지는 ‘전세금 반환보증’을 결합한 상품이다. 내년 1월 2일부터 우리은행에서 시범 판매될 예정이다. 대출을 신청하면 세입자의 전세금 반환청구권을 넘겨받은 대한주택보증이 전세금 상환을 보증하며 시중은행 일반 전세대출의 연 4.1% 수준보다 0.4%p 낮은 연 3.5∼3.7% 금리가 적용된다. 전세계약이 끝난 뒤 집주인이 한 달 내 전세금을 돌려주지 않거나 집이 경매로 넘어가는 경우 대한주택보증이 전세금을 대신 돌려준다.
▲‘희망임대주택 리츠’ 면적제한 폐지
2014년부터 하우스푸어 주택을 매입해 임대하는 ‘희망임대주택 리츠’ 사업이 전용면적 85m²가 넘는 주택으로 확대된다. 희망임대주택 리츠는 집이 있지만 대출 상환금으로 고통 받고 있는 하우스푸어가 주택을 리츠(부동산투자신탁)에 매각한 뒤 보증부월세(연 6%) 형태로 5년간 임차해 거주하는 제도다. 4.1대책에서 도입된 이 제도는 당초 매입대상을 1가구 1주택자(한시적 2주택자)가 소유한 전용 85㎡이하 중소형 아파트(9억 원 이하)로 제한했었다.
▲2014년 4월부터 리모델링 수직증축 가능
공동주택 리모델링 때 수직증축을 허용하는 내용의 주택법 개정안이 국회를 통과한 가운데 2014년 4월부터 시행에 들어갈 전망이다. 지은 지 15년 이상 된 공동주택을 현재 층수에서 최대 3개 층까지 증축하고 최대 15%까지 가구 수를 늘릴 수 있게 된다.