정부는 급등하는 집값을 잡기 위해 은행 대출규제 카드를 꺼냈다. 이는 총부채상환비율(DTI) 규제를 서울 강남 3개구에서 수도권 전역으로 확대해 돈줄을 조이겠다는 정부의 뜻이다.
금융감독원은 오는 7일부터 투기지역인 강남·서초·송파구(DTI 40%)외에도 서울지역은 DTI 50%, 인천과 경기지역은 DTI 60%를 새로 적용하기로 결정했다.
하지만 금감원은 서민과 실수요자를 위해 5천만 원 이하 소액대출은 DTI 규제를 적용하지 않기로 했다. 또 중도금 등 집단대출과 미분양주택담보대출도 DTI 규제에서 제외됐다.
◆담보대출액 크게 감소
DTI 규제는 가을 이사철인 9월과 10월에 서울과 수도권 집값이 폭등하는 것을 막을 수 있어 주목받는다.
전문가들은 DTI 규제 강화로 투기적 심리와 대출을 받아 집을 구매하려는 수요자에게 직접적인 영향을 미쳐 집값 급등세를 진정시키는 효과를 나타낼 것으로 전망했다.
김희선 부동산114 전무는 “‘대출을 받아서라도 집을 사야 하는 것이 아닌가’라는 수요자의 매수심리에 제동을 거는 효과가 있을 것”이라며 “급격한 집값 상승세를 둔화시키는 효과가 있을 것이다”고 말했다.
예컨대 연간소득 5천만 원인 사람이 만기 20년, 이자율 5.29%로 주택담보대출을 받을 경우 최대 대출가능금액은 투기지역 1억 9436만 원(DTI 40%), 서울지역 2억 4295만 원(DTI 50%), 인천·경기 2억 9155만 원(DTI 60%)으로 대출받을 수 있다.
DTI는 주택담보대출을 받을 때 대출자 연간소득기준으로 부채상환능력을 따져 대출한도를 정하는 제도다. 연간소득 5천만 원인 대출자에게 DTI 40%를 적용하면 주택담보대출원리금 상환액은 2천만 원(DTI 비율×연간소득)을 초과할 수 없다.
◆DTI 규제 중·장기적 효과 낮다
그러나 전문가들은 DTI 규제 강화가 즉시 집값 하락으로 이어질 가능성이 낮다고 예상했다. 주택 공급부족 때문에 생긴 집값 상승을 수요 억제 대책으로 제한하는 데는 한계가 있다는 것이다.
김희선 전무는 “공급 문제를 당장 해결하기 어려운 정부로서는 주택 수요자들이 추격매수에 올인하지 않도록 금융규제를 내놓을 수밖에 없었을 것이다”며 “강동구나 목동 등 비투기지역 가운데 집값이 급등한 지역은 타격이 있겠으나 강남 3구는 아무런 영향이 없다”고 설명했다.
◆서민 ‘내 집 마련’ 어려워지나
이번 DTI 규제가 서민에게 악영향을 미칠 것이라는 우려도 있다. 이는 자기자본이 충분한 투기성 소비자는 DTI 규제에도 영향을 크게 받지 않겠지만 ‘내 집 마련’을 위해 은행 대출 의존도가 높은 서민들은 돈을 빌리기가 힘들어 진다는 것이다.
일부 전문가들은 “이번 조치가 소외된 외곽지역 주택경기가 성장하는 데 방해가 된다”며 “이제 막 부동산 거래가 살아나는 지역이 DTI 규제로 다시 움츠러들 가능성이 있다”고 지적했다.
실제로 서울 강북지역은 올 들어 주택가격 변동이 미미했다. 수도권에서도 과천, 분당, 용인 등 인기지역에서만 집값이 회복됐고 의정부, 남양주 등 외곽지역은 지난해 금융위기 이전보다 10% 이상 낮다.