하지만 이제 일반 투자자를 대상으로 하는 소형 오피스, 비즈니스 호텔, 서비스드 레지던스 등이 수익형 부동산을 이끌 새로운 대안으로 떠오르고 있다. 이들이 주목을 받는 이유는 우선 수익형 부동산을 주도하던 오피스텔, 도시형 생활주택 등 수익률 하락의 덫에 발목 잡힌 것이 가장 큰 이유다. 소위 `변두리 상품`으로 여겨지던 틈새 수익형 부동산 상품들이 상대적으로 부각되고 있는 것이다.
이들은 정부의 각종 지원은 물론 규제가 풀려 이제는 투자의 대안으로 떠오르고 있는 셈이다. 여기에 국내 체류 및 관광 외국인을 겨냥한 상품들도 속속 선을 보이고 있어 투자자들의 이목이 집중되고 있다.
▲ 소형 오피스
‘소형 오피스’란 공급면적이 70~85㎡ 수준인 사무실을 말한다. 2008년 금융위기 이후 장기적인 경기 침체가 이어지며 기업들이 비용 절감에 나서고 있어 작은 사무실을 선호하는 분위기가 대세다. 소형 오피스는 적은 면적이라도 사무 공간을 넓게 사용할 수 있는 장점이 있다. 임대인으로서도 면적이 넓은 오피스와 달리 규모가 작아 임차수요가 꾸준하고 공실 위험을 분산할 수 있어 인기가 높다. `1인 창조기업`들이 점차 늘고 있는 것은 소형 오피스 사업 전망을 밝게 하는 가장 큰 이유다.
통계청 자료에 따르면 2010년 말 기준 국내 1인 창조기업 숫자는 23만5000여 개로 우리나라 경제활동 인구 중 1%를 차지한다. 2009년 기준 20만3000여 개보다 3만2000개(15.7%) 늘어난 수치다. 올해 1인 창조기업이 더욱 늘어날 전망이다. 작년 10월부터 `1인 창조기업 육성에 관한 법률`과 시행령이 발효됐기 때문이다. 중소기업청은 `창조경제 기반 창업ㆍ창직 활성화 방안`을 발표하고 작년 500억원이었던 관련 예산을 올해 1800억원으로 늘리면서 더 가파른 증가세가 예상된다. 1인 기업 전용 오피스 사업의 핵심은 역시 적합한 입지 선정이다. 상암디지털미디어시티‧구로디지털단지‧가산디지털단지‧강남역 주변 등 사무실 임대수요가 많은 곳이 주요 투자 지역으로 꼽힌다.
교통 편의성이 성패를 가름하는 중요한 요소다. 1인 기업가 중 상당수는 차량 없이 대중교통을 이용하며 직접 발로 뛰기 때문에 이들이 쉽게 오갈 수 있도록 교통이 편리하고 접근성 좋은 곳을 선정해야 한다. 다만 해당 건물 상태를 잘 살펴 비교적 노후도가 낮은 곳을 선택해야 한다. 주변 건물에 비해 노후한 곳은 다른 소형 오피스들과 경쟁에서 밀려 수익률이 낮아지기 때문이다. 주변 시세를 정확히 파악하고 투자에 나서야 손해를 막을 수 있다. 또 소형 오피스 사업을 무조건 낙관적으로 보고 투자에 나서는 것은 금물이다. 상품 자체가 경기 또는 정부 정책과 연계돼 있어 향후 변화를 예측하기 어렵기 때문이다. 분양이나 매매로 오피스를 소유하고 임대사업에 나섰을 때는 비교적 환금성이 낮다는 점도 염두에 둬야 한다.
▲ 비즈니스 호텔
최근 명동인근, 수원 인계동에 분양한 비즈니스 호텔이 일반인을 대상으로 높은 분양률을 기록해 비즈니스 호텔이 새롭게 주목을 받고 있다. 한국을 방문하는 외국인 관광객 수가 급증하면서 부동산 시장에서 비즈니스 호텔이 새로운 투자처로 관심을 끌고 있다. 이러한 분위기를 반영하듯 건설사들은 일반인들도 분양받을 수 있는 호텔 상품을 내놓고 있다. 하지만 전문가들은 호텔이 일반적인 부동산 상품과는 다른 점이 많아 투자자들이 보다 꼼꼼하게 정보를 분석하고 투자에 나설 것을 조언한다.
부동산 업계에 따르면 최근 강원도 속초시의 ‘팔라자노’ 호텔이 일반 투자자들을 대상으로 분양을 시작했다. 총 825실 중 500실이 일반에게 분양되며 ㈜호피스텔 팔라자노가 향후 호텔을 관리·운영할 계획이다.
이처럼 일반인들을 대상으로 하는 호텔 분양이 늘어나는 것은 외국 관광객 증가 등과 맞물려 투자자들이 오피스텔 등 다른 임대형 부동산보다 호텔이 더 좋은 수익을 낼 수 있을 것이라고 판단하기 때문이다. 하지만 시장 전문가들은 호텔은 다른 임대형 부동산과 다른 점이 많아 투자에 더욱 주의를 해야 한다고 입을 모은다. 우선 호텔은 분양받은 후 운영이 부진하더라도 다른 용도로 사용할 수가 없다는 점도 단점으로 작용하고 있다. 대부분 민간 운영사에 위탁해 전체 건물을 호텔로 운영하기 때문에 자신이 분양받은 객실만 다른 용도로 사용할 수 없기 때문이다. 대부분 분양 호텔에서 내거는 ‘확정수익’도 잘 따져봐야 한다. 호텔 영업이 부진할 경우 확정 수익을 보장하지 않는 경우도 많고 대부분 분양이 끝나면 분양을 담당했던 업체들은 해산할 수 있어 향후 수익을 끝까지 책임지지 않을 위험도 있기 때문이다. 이 때문에 전문가들은 투자 전 시행사와 운영업체의 신용도와 호텔 운영 경험 등을 미리 알아보고 호텔이 들어서는 입지도 직접 가서 확인해야 한다고 조언한다. 임대형 부동산이 대부분 그렇지만 특히 호텔 등 관광 수요와 관계있는 상품은 경기에 따라 업황이 급변하는 경우가 많으며 운영·관리업체의 실제 운영 능력 등도 투자 전 반드시 고려해야 할 사항이다.
▲ 서비스드 레지던스
지난해 4월 대법원에서 불법 영업소 낙인이 찍혔던 `서비스드 레지던스`가 연초 합법화에 성공하며 수익형 부동산 상품으로 부활할지 주목된다. 공중위생관리법 시행령 개정안이 지난주 국무회의를 통과하면서 기존 장기 체류형 호텔인 `서비스드 레지던스`가 취사시설을 철거하지 않더라도 체류형 숙박업으로 등록하기만 하면 계속 영업할 수 있는 길이 열린 것이다.
‘서비스드 레지던스’는 이용가가 특급호텔에 비해 상대적으로 저렴하지만 취사도구 외에 세탁기까지 갖춰져 있어 중국 관광객 등 저가형 투숙객에게 인기가 높다. 투자자로선 은행금리보다 훨씬 높은 확정된 투자수익률을 보장하는 상품도 많아 관심을 끌 만하다. 레지던스 투자자들이 관심을 둘 만한 지역은 주로 외국인 임대 비율이 높은 지역이나 금융가 주변 지역이다. 기존 레지던스 역시 서울 중구 의주로나 서초구 서초동, 강남구 논현동‧청담동‧역삼동 등에 몰려 있다.
직접 임대도 가능하지만 현재 대세는 임대위탁 방식이다. 분양을 받은 투자자가 운영을 운영업체에 맡기면 업체가 임대를 통해 수익을 내고 미리 정해진 수익금을 지급하는 방식이다. 앞으로는 리츠나 펀드를 통한 간접투자 방식이 더 인기를 끌 것으로 보인다. 공신력 있는 자산운용사가 펀드를 설립하고 펀드가 다시 운영업체를 세워 임대수익을 낸 후 이를 돌려주는 방식이다.
서울과 수도권 주변에선 신규 개발이 활성화될 가능성이 매우 높다. 일본‧중국‧동남아 등지의 관광객이 급증하면서 숙박 수요가 급팽창하고 있기 때문이다. 하지만 장밋빛 전망만 있는 것은 아니다. 전문가들은 고수익 보장 광고만 믿고 묻지마 투자에 나설 경우 자칫 낭패를 볼 수 있다고 조언했다.